[资产评估途径与方法new]第三节成本法3.pptVIP

（二）实体性贬值估算 1. 观察法（成新率法） (1)含义：它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 （2）资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）　　 =重置成本×实体性贬值率 2.使用年限法 (1)含义: 它是利用被评估资产的 实际已使用年限 与其 总使用年限 的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。 （2）原理: 该法认为资产的实体贬值和其实际使用年限成正比例。 （3）名义已使用年限与实际已使用年限 　①名义已使用年限：指资产从 购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。 ②实际已使用年限：指资产在使用中 实际损耗 的年限。 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过 资产利用率来调整。　实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 ③资产利用率计算公式为： 当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限； 当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。 （4）计算公式为 式中说明： ①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。 ②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限　实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 ③尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。 （三）功能性贬值的估算 1 .含义： 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 功能性贬值是无形损耗的一种，体现在两方面：一是超额投资成本（一次性功能性贬值） ；二是超额运营成本(运营性功能贬值 )。 2.超额投资成本（一次性功能贬值）　 （1）含义： 　指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 功能性贬值＝复原重置成本-更新重置成本 　　　　（2）注意： 使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。 3.超额运营成本（运营性功能贬值) （1）含义： 被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低。 超额运营成本是由于技术进步出现了新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产。 ( 2 )计算步骤: ①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较,计算 年超额运营成本。 ②计算年净超额运营成本。 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1-所得税率） ③据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。 （3）被评估资产功能性贬值额 ＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） （四）经济性贬值的估算 1、含义： 指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失。 2、注意问题： 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 3、表现形式: （1）资产利用率下降。 （2）资产年收益额减少。 4.资产利用率下降导致的经济性损耗的计量(生产能力相对过剩引起的经济性贬值 ) ① ②经济性贬值=重置成本×经济性贬值率 5.资产年收益额减少引起的经济性贬值的计算 　 经济性贬值额 ＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A, r, n） 注意： 此种情