[中南财经政法大学自考资产评估]第四章房地产评估.pptVIP

(四)市场法案例分析　　1、建筑物概况。　　2、评估基准日。　　3、评估过程。 (1)选择具有可比性的交易案例。 (2)进行交易情况修正。 (3)进行交易日期修正。 (4)进行区域因素修正。 (5)进行个别因素修正。 (6)评估价的计算。 三、残余估价法(2001年考过选择、2004年考过计算)　 建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。1. 建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。2. 此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益(客观收益)， 即只有具有客观收益的房地产才能运用建筑物残余股价法。 3. 此法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。 4. 此法的三个假设前提： ⑴纯收益每年不变;⑵还原利率固定;⑶收益为无限年期。 练习题： 1、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座铜混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%。（2007.4考题） 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（以元为单位，取整） 年总收益=120*12*24000*（1-8%） 年总费用（2.5%+18%）+4800*24000*（1.5%+0.2%）=8476416元 房地产纯收益8476416 建筑物年折旧费=4800*2400/48=2400000元 建筑物现值=4800*24000-2400000*2=110400000元 建筑物纯收益=110400000*（10%+1/46） 土地纯收益13440000 土地总价[1-1/(1+8%)46]/8%=222784566元 土地单价=222784566/6000=37131元 土地单价（楼面价）=222784566/24000=9283元 2、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：（2008年4月考题） 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率没增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格（元为单位） 宗地 成交价（元/平方米） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 待估宗地 2006.2 0 1.7 0 0 50年 A 5150 2005.2 0 1.6 0 -1% 45年 B 6700 2005.8 0 1.9 +2% 0 50年 C 5550 2005.12 -2% 1.6 0 -1% 45年 年限修正系数： 交易实例修正后价格为： A=5150*(1+1%)12*163/154*100/99*1.020=6328元 B=6700*(1+1%)6*163/181*100/102=6279元 C=5550*(1+1%)2*100/98*163/154*100/99*1.020=6300元 宗地单价=（6328+6279+6300）/3=6302元 宗地总价=6302*40000=252080000元 3、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年得价格指数为100%，从2001年到2006年得价格指数每年环比上升增长的幅度分别是1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分