南京时光澔韵整合策略企划案.pptVIP

时光澔韵整合策略企划案 项目概况 时光澔韵 位于南京市小行地段，东临菊花台公园；北侧是小行里，南面是地铁一号线车辆段，地块位于地铁安德门和小行站之间。周边交通便利，具有得天独厚的区位优势。总占地面积约16万平方米，规划总建筑面积约32万平方米，其中住宅面积约26万平方米，层数为6~18层，概算总投资约11亿元人民币，预计2011年完成全部项目的建设。 2004年12月31日“时光澔韵”一期工程顺利开工，面积近7万平方米，为七幢11层小高层住宅，主力户型：二室二厅一卫至四室二厅二卫等。一期工程预计2005年年底销售，2006年竣工。 “时光澔韵”将建成城西南片的中高档住宅。我们将利用自然的山岭坡地，做到适应自然、构筑自然。采取保留树木、树立小区标志的方式，凸出山的名气；采取人工湖、引进活水，表现水的灵气，体现出城南“山风河韵”、地铁旁的新派生活方式。 此次开盘01幢、05幢、06幢 ， 共计212套。 整体报告思路 目 录 壹、市场分析篇 ——序 这份报告，是基于理性思考和严谨的市场产品分析后得出的对铁源项目的深化认知和解决之道，在过去的一年里，通过对南京城市、市场、消费者和竞争对手的分析与研究，建构阶段策略制定的理论模型，指引未来的前进方向！ 一、大市场格局的变化 1、城市之变：十运会即将成为历史，在过去的半年里，南京城市正在进入一个历史性的阶段，河西奥体中心建成使用，地铁一号线、长江三桥陆续竣工。 2、政策之变：国八条作为一把双刃剑，虽然规范了房地产市场的操作行为，但是在某种意义上也对南京楼市产生了重大的影响。 3、市场之变：万科中海万达三剑客之降价风云，海德卫城、拉德方斯的坦诚相见，辰龙广场的10%首付大旗，阅城国际的458精装见底价等一系列典型的事例无不验证了南京地产由卖方市场向买方市场的转变。 三、对时光澔韵前期的思考 产品之于一期：时光澔韵是南京地铁房产与南京金源房产联合开发的第一个高端住宅类项目，整合国际、国内技术力量，在产品上精益求精。总建筑面积约31万方，一期1、5、6栋以中小户型为主的定位偏向城市先锋一族。 四、对时光澔韵的核心价值研判 四大核心价值 实力开发——地铁房地产百亿资本实力背书 先锋领地——南京地铁新时代城市先锋领地 山风河韵——背倚菊花台公园内有溪流湖河 地铁重镇——体现连接城中与奥体重要的枢纽地位。 五、对时光澔韵一期的战略思考 1、目标市场：从营销的三点一线（及主力市场、主力产品、概念三点连成一线）考虑，目标市场的准确与否是重中之重，时光澔韵结束小行无高品质住宅的历史！同时，地铁人潮为项目持续注入活力与人气。时光澔韵将是新南京、新地铁时代的住宅标准。 那么，这里又是为谁而准备呢？——锁定榜样消费 2、总体定位： 地铁首席，城市预言家FOCUS 3、战略动力： 整合资源品牌战略——南京地铁/南京金源/国际团队 整合推广营造战略——文武双做/情境营造 城市节点联动战略——城市引擎/交通节点 情境定向销售战略——定向蓄水/体验营销/售后关怀 六、对时光澔韵一期的整合执行体系 1、整合执行目标： 品牌目标——时光澔韵成为南京地铁第一城 铁源房产树立实力、品质地产领导者形象 销售目标——时光澔韵一期实现销售2.5亿元 2、整合执行策略： 三大蓄水运动——寻找城市预言家/新城市生活预言/定向传播 五点一线工程——外展点/区域封锁/时光国际商业街区/情境体 验区/双样板房空间感受 多维广告通路——主流媒介/政府公关/定点小众/企业家沙龙 定向销售工程——口碑蓄水/定向蓄水/开盘歼灭/运动强销 七、市场格局 地铁、让南京生活更美好 新城市运动已经不仅仅停留为一句口号或一次次红头文件。强大的经济引擎和政府务实推动将使得南京成为一个适合现代人生活和工作的人文之都、生态之都、时尚之都、便捷之都！ 1、宁南板块市场动态研判 整体呈现量升价涨的良好发展势头 项目开发量—仁恒翠竹园、翠岛花城二期上市，阅城国际推精装修 客户构成——区域内客户缩减，以全市性客源为主，部分郊县客源 二手房成交——成交量同比上升10%以上，价格同比提升约8%。 开发潜量分析———在已建设项目中，向环花神湖板块集中，产品类 型以小高层为主，阅城国际后期可能出现少量 高层和多层带电梯情景洋房。 2、河西三剑客板块市场动态研判 局部呈现价格战争 项目开发量—万达华府、中海塞纳丽舍上市，光明城市推精装修 客户构成——区域内客户缩减，以全市