房地产企业涉及税种培训课件.pptVIP

房地产企业涉及税种 绪言 国家税务总局连续几年将房地产列为重点稽查行业 2007年，在董事长和集团公司领导的带领下，裕汇集团无论是在新项目的开发，在资本运作、在国际融资和国内融资方面都将开拓出一条收获胜利果实之路 高质量的完成领导交办的各项新任务 按期完成各项税款的纳税申报工作 绪言 营业税 城建税 教育费附加 企业所得税 土地增值税 印花税 契税 代扣代缴个人所得税 房产税 车船使用税 营业税 1、应税范围 (1)转让土地使用权 (2)销售不动产 2、税率 3、计税依据 全部价款及价外费用 4、其他视同销售情况：无偿赠与 营业税 营业税 营业税 营业税 ① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。 营业税 由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。 如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 营业税 ② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。 营业税 以物易物具体交换方式： 营业税 营业税 成立合营企业 ② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税； 营业税 成立合营企业 ③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 营业税 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出 。 营业税 纳税地点 纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 营业税 纳税期限：纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税，纳税期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的，以休假日的次日为期限的最后一天 。 延期纳税：纳税人有特殊困难，不能按期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届满前提出延期纳税的书面申请（附相关材料），报经省国税局批准，在不超过三个月期限内延期缴纳国税税款，且不加收滞纳税金。省局不予批准或者超过延期期限缴纳税款的，从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。 上述延期纳税所指特殊困难：（1）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；（2）当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。 营业税 营业税税目收范围税率 一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运３％ 二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业３％ 三、金融保险业　５％ 四、邮电通信业　３％ 五、文化体育业　３％ 营业税 六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺５％—２０％ 七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业５％ 八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉５％ 九、销售不动