房地产市场营销：房地产市场调查与研究.pptVIP

房地产市场营销 重庆师范大学经济与管理学院 教 材 余凯. 房地产市场营销实务. 中国建材工业出版社，2004 主要章节 第一章 房地产市场调查研究 第二章 房地产项目的市场细分 与市场定位 第三章 房地产产品规划 第四章 复合房地产产品规划 第五章 房地产价格策略 第六章 房地产营销渠道策略 主要章节 第七章 房地产广告策略 第八章 房地产公共关系策略 第九章 房地产销售促进策略 第十章 房地产现场包装策略 第十一章 房地产尾房销售策略 第十二章 房地产营销与互联网发展 第一章 房地产市场调查与研究 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。 第一章 房地产市场调查与研究 第一节 房地产市场调查的主要类型 第二节 房地产市场调查的主要方式 第三节 房地产市场调查的步骤和程序 第四节 调查问卷的设计 第一节 房地产市场调查的主要类型 房地产市场调查是贯穿于房地产经营活动全过程的一项重要活动，根据目的和用途不同，它可以分为以下三种类型： 服务于房地产投资方向决策的市场调研 服务于房地产项目运作的市场调研 服务于市场推广与销售的市场调研 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 这一阶段的市场调研成果主要用于指 导开发商的地皮投资，以及项目的初步定 位。此阶段设计的方向相对比较宏观，主 要有： 1.宏观环境调查研究 包括政策法规、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况。 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 2.房地产产品调查研究 在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修情况等各方面的统计分析。 区域市场分析——对特定区域市场进行定量分析，主要是进行个案分析 新盘汇总分析——阶段性对新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。 一、服务于房地产投资方向决策的市场调研 3.置业消费需求趋势调查研究 主要是针对消费者对某类房地产的总量需求以及房地产需求的发展趋势的研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，并不针对某一个特定楼盘项目。 4.品牌调查研究 二、服务于房地产项目运作的市场调研 开发商在购置土地之后需要进行相应的项目开发。 1.项目定位调查研究 这是房地产市场调查研究中最基础也是最重要的一种类型。它主要是针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费需求的研究、结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。 2.产品测试调查研究 三、服务于市场推广与销售的市场调研 1.楼盘媒体宣传分析 对在售项目进行主要媒体的广告 投放量进行统计 2.销售现场调查 3.业主满意度调查 第二节 房地产市场调查的主要方式 一、访问法 二、观察法 三、实验法 一、访问法 这是最常用的市场调查方法。它的基本原理是由调查者根据调查目的，设计调查提纲或调查问卷，然后向被调查者以提问或问卷的方式请他们回答，从被调查者的回答中收集所需资料。访问法的优点在于速度较快且成本不是太高，缺点在于因为所收集到的信息资料不够客观而无法达到调查的目的。 一、访问法 按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式： 1.答卷法 2.谈话法 如召开座谈会，还可针对某些重点调查对象进行个别谈话。 3.电话法 街头拦访地点选择 1.人流量大； 2.闹市中有相对安静的环境，可以避开人群； 3.人流有可以停留的地方； 4.访问区域相对固定以方便现场监控。 大型商场或超市的门口成为拦访项目经常选择的地点。 二、观察法 这种调查方法是指调查人员通过被调查者的行为来收集资料信息或者是收集被调查者的行为痕迹来收集信息资料。 有些房地产企业负责人在进行营销方案决策时，会到售楼现场体验一下，采用的就是这种方式。 二、观察法 观察法有三种形式： 1.直接观察法 2.实际痕迹测量法 3.行为记录法 三、实验法 实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定的结果，进而再对整个市场进行推测。可以通过房产展销会来了解消费者的需求情况，或者是借此研究各种因素对销售的影响程度。 第三节 房地产市场调查的步骤和程序 一、初步调查 它可以分为三个步骤： 1.情况分析 2.预备调查 3.决定研究范围 二、决定收集资料的方法 1.次级资料的来源 政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等； 同业公会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料； 市场研究机构所公布的资料； 广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；