长春净月区项目产品建议汇总201 01011.pptVIP

功能 面积 幢数 备注 住宅 75,000 5-6幢 28层 SOHO 110,000 6幢 28层，底层2层为商业 底商 15,000 10米进深 2层 酒店 50,000 1幢 主体28层+裙楼4层 各功能区面积预估 方案一：点式住宅 方案一推荐户型示意 计一半建筑面积 方案一户型评析 点式结构，墙体较多，保暖较差 明厨明卫，通风采光好 建筑核心筒大小合适，公摊控制在20%之内 户型设计上有偷面积的部分，间接缩小了公摊面积 2梯4户的设置，增加了电梯的使用率 户型设置较为灵活，大小从90-140平米均可 方案二：板式住宅 方案二推荐户型示意 光大设计院5#楼户型 不计入建筑面积 计一半建筑面积 方案二户型评析 板式结构，保暖结构较好 建筑核心筒大小合适，公摊控制在20%之内 户型设计上有偷面积的部分，间接缩小了公摊面积 户型设置较为灵活，2梯2户-3户的设置，大小从90-140平米均可 住宅规划上满足了长春客户对于板式住宅的偏爱 北京保利花园（在售） 偷面积户型示意 通过空调板和设备平台偷面积 Part III 产品建议 商业主入口景观示意 SOHO整体效果示意 园林景观示意 商业区效果图示意 SOHO及底商鸟瞰示意 主入口广场景观示意 新古典主义风格园林 中庭景观效果图示意 新古典主义风格园林 中庭景观效果图示意 新古典主义风格园林 中庭景观效果图示意 结束，谢谢！ 长春项目·前期产品建议 2010.10.12 Contents 目录 项目定位 产品建议 效果图示意 Part I 项目定位 项目概况 长春地产市场概况 产品比较分析 项目整体战略 本方案目标 项目概况 总占地面积:51888平米 建筑规划要求: 1.集商业、酒店、娱乐、商务、展览、高档公寓等功能于一体 2.建筑面积20万平方米以上 3.住宅面积不超过30% 4.可以适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求 长春房地产市场差异概况 市区产品以90平米以内的小户型为主，郊区以大户型洋房和别墅户型为主 市区新项目销售均价5500元/平米左右，普遍低于净月区和高新技术区的房价 目前同一楼盘不同产品的销售价格大致为：低层﹥多层﹥小高层﹥高层 客户消费心理：产品楼层越高，得房率越低，电梯事故率越高，人均享受资源越少，人员嘈杂 高层产品通常采用相对的低价策略入市，实现快速去化 市场对于各类产品的需求量大，各项目销售情况良好，短期内均能实现快速去化（发生火灾、人命等意外项目除外） 产品比较分析 高密度中端品质产品 因此，本案的先天不足决定了本案无法走高端品质路线，只能通过高端的形象定位,与市区高层项目争夺中端市场，户型配比应参考市区内的高层项目配比 低密度高端品质产品 中等密度中端品质产品 项目整体战略 高端市场形象 通过项目整体立面造型、形象包装、广告宣传、销售接待等等，打造本案的高端市场形象 中端产品价格 由于项目地块小，容积率高，产品设计受限，很难同区域内的大开发商（中海、中信、万科等）的高端低密度项目争夺高端市场份额，因此采取差异化营销手法，开辟区域内的中端产品市场 利用客户的心理落差，实现项目快速去化 利用高端形象和中端价格之间的心理落差，短时间内虏获客户的芳心，实现快速销售目标，迅速回笼资金，以投入下一个项目的开发 本方案的目标 避开区域内万科、保利、中海、中信等产品的高端市场竞争，差异化市场定位 准确的定位市场需求，作出迎合客户需求的产品 针对高层住宅销售的不利因素，以产品的更新和升级占领市场 以高容积率作为本案的利润点，把产品创新的利润让利于消费者 前期产品设计实现市场差异化，降低后期营销推广难度 Part II 产品建议 楼层建议 建筑风格建议 公寓部分户型建议 整体规划建议 楼层建议 建筑楼层控制在28层之内（开建建设开发资质之内） SOHO底商部分仅做2层，1层层高5.2米，2层层高3.8米，为独立沿街商铺，1层带2层销售 推广卖点 底商9米空间由业主灵活分隔，可作3层使用 建筑风格建议 目前长春的项目建筑风格主要分为古典和现代两大流派 古典派的代表为中信城、中海系项目（国际城等）、绿地·长春上海城、复地·净月国际等，均为洋房+小高层项目，主要集中在净月区 现代派的代表为万达系（红旗街万达广场等）、万科系（蓝山、洋浦花园等）、保利·百合香湾、凤凰城等，均为纯小高层项目，主要集中在市区 由于本案所在的净月区号称“小欧洲”，区域内项目多为欧式风格，因此建议建筑风格采用现代欧式风格，与区域整体定位相适合 中信城 中海国际社区 公寓部分户型建议 公寓部分由住宅和SOHO两部分组成，两部分定位差异化以区分市场 SOHO部分： 1.定位为70平米以下小户型（1-2房） 2.户型面积配比参考长春市区内SOHO小户型项目 住宅部分： 1.区隔