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一、房地产估价实务中的工程估价1.房地产估价实务中的工程估价2.工程造价的构成3.建设工程造价的影响因素4.项目投资决策阶段的工程估价5.项目设计阶段的工程估价6.施工准备阶段的工程估价（一）成本与价格1.研究界定：成本仅指建筑物成本，即建设工程造价，不包括土地。因为土地本质上是大自然的产物，不是劳动者创造的。因此，地价不一定含有成本因素，一块地理位置和周边环境好的未开发土地，其价格尽管很高，但之前可能未投入任何人类劳动，没有任何成本。2.成本决定价格：一分钱一分货（1）“房地产成本的增加并不一定能增加其价值”。在市场经济条件下，理性的厂商不会这样做；房地产估价不能建立在房地产开发活动存在非理性基础上。（2）房地产估价中的成本是客观成本，而非某一开发商的实际成本。（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。3.涉及成本计算的估价方法成本法假设开发法（二）成本法适用对象：1.既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田和码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发的房地产；2.单纯建筑物的估价；3.市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。基本公式:房地产估算价格=重新购建价格－折旧适用新建建筑物公式：新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润适用旧建筑物公式：旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧无论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设工程造价。具体提出：重置价格，重建价格。（三）假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值=开发完成后的房地产价值－（由生地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买生地应负担的税费要求：投资决策阶段的建设项目总造价熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买熟地应负担的税费要求：设计阶段的建筑安装工程造价（费用）在建工程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋续建投资利润）－买方购买在建工程应负担的税费要求：施工阶段的单项工程部分造价旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋装修改造投资利润）－买方购买旧房应负担的税费要求：施工阶段的装修工程造价二、建设工程造价的构成1.建设项目造价组成概述2.设备、工器具购置费用的组成3.建安工程费用项目的组成4.工程建设其他费用组成5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金（一）我国现行建设项目造价组成 以《建设项目经济评价方法与参数》第三版为依据。见图2-1 （二）设备、工器具购置费用的组成设备购置费用的组成1.国内设备购置费估算设备购置费=设备原价+设备运杂费设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。2.进口设备购置费估算进口设备的抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费3.工器具及生产家具购置费的构成和计算 工、器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率（三）建筑安装工程费用项目的组成建安工程费用项目组成直接费间接费利润税金建筑安装工程费用计算程序1.建安工程费用项目组成 建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知2.直接费（1）直接工程费直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费人工费材料费单位工程量材料费的计算公式施工机械使用费（2）措施费环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工增加费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费 已完工程及设备保护费施工排水、降水费3.间接费（1）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用规费的计算公式：以直接费为计算基础 规费＝直接费×规费费率以人