房地产开发、出租及经营审核作业指导书.docVIP

质量管理体系专业审核作业指导书 房地产开发、出租及经营 目 录 目录 （1） 前言 （2） 1 范围 （3） 2 引用文件 （3） 3 服务特点 （3） 4 服务流览和关键质量活动 （4） 5 审核要点与审核办法 （6） 附录A：适用的法律法规和有关标准清单 （18） 版本／修订 编制 审核 批准 实施日期 前 言 房地产业务包含以下三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基本特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。 为保证本公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使本公司的审核工作规定的水平，依据GB／T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。 本专业审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代。 本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求／规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。 本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限公司。 本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿 1 范围 本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营（70.11，70.12）；70.2 自有房地产的出租 GB／T19000-2000 GB／T19001-2000 ZJJI 0901 《专业审核作业指导编写程序规则》 服务特点 房地产业是国民经济的重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。 3．1房地产开发是一项复杂的系统工程。其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。 3．2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。 3．3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。 功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。 安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。 经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。 文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。 3．4房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品，根据其房屋构造的不同，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类企业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。 4 服务流程和关键质量活动 4．1房地产开发、出租和经营的服务流程，关键质量活动及对应标准过程如下图： 服务流程 关键质量活动 对应标准主要过程 4．2通常可能的外包过程包括：勘察设计、拆迁安置、工程监理、施工安装、市政配套、购物服务、餐饮服务、娱乐服务、住宿服务等。 4．3房地产公司在服务