规划设计分析与概念设计管理办法.docVIP

规划设计分析与概念设计管理办法1 目的 为适应公司业务规模发展，在投资阶段导入规划设计分析，对项目可行性充分论证，利于控制经营风险；规范对概念性方案的论证，提升公司产品竞争力。 2 范围 适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产项目。 3 方法和过程控制 3.1 “定位”释义 3.1.1 本管理办法包含“规划设计分析”与“概念性方案管理”二部分。 3.1.2 “规划设计分析”是在投资、策划阶段，对项目的开发强度、规划设计可行性进行分析，提出假想方案以支撑项目的财务分析和项目产品策划。 3.1.3 “概念性方案管理”以《项目策划报告》中的产品定位内容、成本控制目标、设计任务书为基础，指导参加竞标单位进行设计，由公司方案评审委员会评选出中标方案后，进一步深化修改，成果由中标概念性方案及《后续设计落实控制要点》体现。 3.2 投资策划阶段规划设计分析 3.2.1 根据《项目策划报告编写指引》完成设计必需基础资料的收集、整理工作 3.2.2 规划设计外部协作条件的取证要求 在项目策划及概念性方案设计各阶段，设计管理部除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地方政府、主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件。 一般相关的部门有：计委、国土、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等。 3.2.3 项目场地地质勘察 项目场地地质勘察应根据项目策划、概念性方案设计不同阶段的要求分阶段进行。 在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部、项目部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。 在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。 3.2.4 设计条件论证 在项目投资决策、项目策划工作完成后，策划小组应汇总收集的设计基础资料、产品策划报告以及成本控制表，进行全面的综合分析，论证是否具备开展项目概念性设计工作的条件。 在概念性设计开始之前，策划小组应进行客户细分、竞争产品研究；负责编制《项目开发网络图》，负责将经审定的项目策划思想核心转化为工程语言，形成概念性方案设计任务书，并报公司管理层审批。 3.3概念性方案设计 根据公司采购管理中设计单位的招（议）标程序，设计管理部提出概念设计招（议）标申请以及备选供应商（概念设计单位）名单，采购管理部牵头组织招标全过程工作。 设计管理部负责编制《概念性方案设计深度要求》、《概念性方案设计任务书》等相关技术资料，汇同成本管理部提出的限额设计要求、营销管理部提出的产品策划要求，在《项目策划报告》基础上，编制《概念设计委托合同》，相关技术要求、成本控制要求、产品定位要求等要作为合同附件资料。 设计管理部负责与拟选择设计单位进行商务谈判、签订《概念设计委托合同》。设计管理部应向设计方提交完整设计基础资料。 在设计过程中，设计管理部应加强和设计人员的沟通和讯息联络，密切跟踪设计过程，避免概念方案设计方向的偏离，同时进一步解释业主委托意见；当设计人员有新颖的创意时，不要立即否定，可以采用整合方式共同研讨方案的实施性；对影响产品定位、成本的重大技术问题，设计管理部负责组织相关部门、人员进行专题价值工程分析，确定最优的技术方案；同时，设计管理部应与相关政府主管部门保持适当的沟通、协调关系，及时将设计基础条件的任何改变通知设计院并研究确定应对策略。 设计方提交概念性方案设计文件之后，设计管理部应对照委托合同检查设计文件的完整性和设计深度，满足要求后上报公司进行内部评审。 公司内部评审要根据流程，通过方案评审小组集体决策，审核管理可参见《概念性方案及单体方案设计评估程序》，《概念性方案及单体方案设计简评表》 概念设计阶段的成果体现为《概念性设计方案》及《后续设计落实控制要点》，后者由设计单位与设计管理部共同编制，目的是在后期方案及深化设计中落实概念设计的思想和相关控制指标。 4 附则 4.1 本管理办法所规范的所有环节及涉及内容均为公司经营机密，任何人不得泄露。 4.2本管理办法可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。 4.3项目操作过程中，出现本管理办法不适应情形，可视具体情况由公司相关职能部门商议修订和执行。 4.4本办法解释权归公司