深圳公明中心区A627-0085地块项目可行性分析报告_精品.doc

第一部 总 论 1 立项依据： 根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立一个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响力，对宝安区公明镇中心区地块面积为95570.36平的项目做可行性研究。假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产行业起到一个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在宝安区公明镇中心区开发的目的。有鉴于此，我们对该项目进行可行性分析。 1． 2 报告成果概要 1．2．1 市场分析成果概要 此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产市场发展趋势,和该项目的优势\劣势的分析,再加上对市场调研成果的把握和推算,从而确定本公司于宝安区公明镇中心区项目的市场定位,由于该区大规模开发阶段有形成,预计该片区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大.在运用房地产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为3000元/㎡,但考虑到此地块在中心区地理环境上的优势,并在我公司将精心打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为3200元/㎡,商铺为一层均价为8000元/㎡,主要目标客户定位为本地人员.户型定位以三房为主. 1．2．2 经济分析成果概要? 当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时,从取得土地到项目销售完毕30个月,两年半的开发期内,总投资额为42341.36万元,可实现销售收入为49484.8万元,税后利润6071.93万元,投资利润率16.87%,年投资利润率6.5%,销售利润率6.54%. 第二部 市场部分 1 深圳市经济指标 2002年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过预期目标。据统计局最新资料显示，2002年全市实现国内生产总值2239.41亿元，按可比价格计算比上年增长15.0％。人均GDP达46003元，折合5558美元。第一、二、三次产业分别完成增加值18.87亿元、1234.82亿元和985.72亿元，分别比上年增长6.8％、18.0％和11.5％。其中房地产开发投资完成355.44亿元，增长17.4％。房地产开发投资持续快速增长，是全市固定资产投资增长的主要因素。 2. 2 深圳市房地产市场 去年深圳房价在全国大中城市中排名第一。但是从深圳房价涨幅来讲很小，这在一定程度上表现了深圳房地产市场理性发展的一面。深圳总人口700万，2002年的商品房销售总量已达到791万平方米，人均销售1.13平方米，超过了发展中国家城市年人均销售1平方米的正常数值。继续增长的势头放缓，应该是无须置疑的。在深圳人口总量不断增大、GDP总值连年以两位数增长的支持下，商品房销售数值维持在一个较高的峰值可以预期；但保持高速度跳跃式增长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并不明显，一些优势突出的片区如福田中心区、南山后海片区、龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健的销售策略，典型的例子是一些多期开发的知名楼盘后期项目并没有大幅加价推售，如百仕达花园、蔚蓝海岸等。但是后期开发楼盘无论在规划设计、园林景观、建筑设计用料等多方面都会比前期要好一些。 3 安区房地产市场 2．3．1 概况 宝安于1992年11月11日建制，全区总面积733平方公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为273。5万人（户籍人口约为35万），列全市第一，暂住人口246。33万，人口密度3836人/平方公里，为全市第四，特区外第一。年消费总额已超过100亿元，市民具有很强的消费能力，市场空间巨大。 宝安区常住人口中科技人员、企业中高层管理干部、本地年轻人以及从商人员构成宝安房地产市场消费主体客户群。 2．3．2 经济指标 2002年，宝安区实现GDP433亿元，是建区前的13.5倍；工业总产值920亿元，是建区前的34.7倍；财政一般预算收入25.78亿元，是建区前的10.4倍。2002年宝安外贸出口总额超过170亿美元，占深圳市的36％。2002年，宝安区社会商品零售总额达95.6亿元，农民人均收入1.09万元，居民人均可支配收入2.5万元，人均住房面积22平方米. 2．3．3 商品房销售情况 2002年宝安区成交的住宅，建筑面积平方米，成交金额元。5月，首届宝安房交会签约商品房面积24500平方米，总成交额8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。由于目前宝安楼市总体价位不高，吸引了部分南山客户前来置业。2002年是宝安房地产业全面崛起的一年。自年初“红舞鞋”地块拍卖以来，宝安一区65万平方米的出让面积，占据了今年深圳土地供应市场的半壁河山。与此相适应，宝安区房地产在连续多年保持两位数的稳定增长之后， 工业迅猛发展 　　现在全镇有完善的工业区27个，厂