健全房屋市场方案修正版_精品.docVIP

健全房屋市場方案 目 錄 壹、前言 1 貳、房屋市場現況分析 3 參、方案目標及原則 9 肆、具體措施與分工 11 伍、執行方法 16 壹、前言 一、整體住宅政策之訂定 94年5月奉行政院核定「整體住宅政策」，揭示在「尊重市場機能」、「維護社會公義」、「鼓勵民間參與」及「保障居住權利」的原則下，以達「健全住宅市場」、「建立公平效率之住宅補貼制度」及「提居住環境品質」三大政策目標，使全體國民有適居的住宅。 二、健全房地產市場新方案 為因應97年9月金融風暴重挫全球景氣，連帶影響內需產業發展，造成房地產市場量能萎縮，為有效振興景氣，促進房地產業發展，穩定國內金融市場，照顧弱勢者，減輕民眾購屋負擔及協助業者籌資舒緩資金借貸壓力，爰研提「健全房地產市場新方案」，並於98年9月奉行政院核定。 三、本方案之制定 食、衣、住、行是人生基本需求，其中「住宅」與人民的生活息息相關，在完全競爭市場下，透過市場機能的運作，資源達到最適效率，社會福利最大，政府無介入的必要。但因住宅用地逐漸稀少，且受就業機會、周遭生活機能良窳之影響，區位獨特性，交通便捷度，不同價位住宅商品之區隔性、自住與投資雙重動機並存等特性，使房屋市場為不完全競爭市場，易產生供需數量、價格、品質、社會利益分配及產業結構失衡的現象。房屋市場為整體國家經濟發展中的重要一環，具有產業關聯性與市場火車頭動能，且房屋市場型態具有多樣性與區隔性之特質，作整體之考量，政府為健全房屋市場，穩定社會經濟，安定民心，滿足中低所得及受薪階級之基本居住需求，確保房屋市場機能正常運作，調節住宅用地供給及維持社會公平正義，特制定本方案。本案經本會於3月17、18日密集與業界、專家學者開會座談，復經中央相關部會會商討論，綜整提出相關具體措施。 房屋市場現況分析 一、房屋市場的功能與貢獻 （一）經濟及產業面具有高度產業關聯效果，帶動經濟成長 （二）就業面具創造就業效果 （三）所得分配面 （四）安居及環境面具有外部性及準公共財特性 （五）社會面 二、房屋市場的態樣台灣目前住宅自有率已高達%，與國家相比僅次於新加坡的9%，如圖1。 圖：住宅自有率（年） 資料來源：TU.S. Census Bureau, Housing and Household Economic Statistics Division； Great Britain Housing Statistics；Eurostat Census Bureau；Japan Statistical Yearbook；Singapore Department of Statistics；內政部統計處；。 註：德國住宅自有率為年、法國、荷蘭為年、南韓為年、為年。住宅存量約為784萬戶，家戶數約為780萬戶，整體存在超額供給的隱憂台北市詳附表1而言，中古屋電梯大樓42.7萬元，詳附表新屋或預售屋情形詳附表3 表 1：98年住宅供需現況區 住宅存量 家戶數 住宅餘(絀)數 全國 7,838,643 7,805,834 32,809 台北市 894,550 969,418 -74,868 台北縣 1,454,010 1,375,268 78,742 桃園縣 713,138 654,106 59,032 新竹市 148,641 138,505 10,136 台中市 450,400 377,296 73,104 台南市 276,191 266,376 9,815 高雄市 580,410 580,670 -260 資料來源：內政部「住宅統計資訊季報」。 註：1.住宅餘(絀)數係在一宅一戶的假設下，但因家戶有分籍不分住，或單身而未使用單一住宅單位所致，住宅有效需求低於家戶成長數。 2.未考慮住宅價格、品質、市場區隔及稀少性。表 2：近5年中古屋市場房價變動趨勢資料來源：信義不動產評論季報表 3：近5年新屋市場房價變動趨勢 項目 地區 可能成交價格（萬元/坪） 漲（跌）率 （%） 98年 94年 臺北市 53.1 36.6 45.1 臺北縣 20.1 16.4 22.6 桃竹地區 13.3 11.6 13.8 台中都會區 13.8 12.2 13.4 南高都會區 12.2 10.2 19.2 資料來源：國泰房地產指數季報 。台北市主要發展地區，房價高，建材好壞相較小，主要區位環境設施。三、購屋態樣 房屋需求分為自住投資家庭所得、設施、品質、價位、時間、保值等因素。根據內政部營建署98年度下半年住宅需求動向調查，購屋動機屬首購52％換屋28％投資為19％，顯示市場以首購者居多，惟台北市之投資達29%，明顯高於其他地區。 就購屋負擔而言，平均房價所得比為7.