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溧水调研报告 本案总体思路(Contents) 项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状 消费者调研 1 项目宗地分析[特征及经济指标] [项目背景信息] 本案地处溧水县城南部，地块形状方正，南部靠金蛙路，西侧与广成东方名城仅一路之隔，东侧和东北侧紧邻水岸康城和水岸新都小区。 [项目基本经济指标] 项目规划用地：14万 ㎡ 总建：250480 ㎡ 高层住宅：42320 ㎡ 小高层住宅：66000 ㎡；花园洋房：60440 ㎡ 商业：61700 ㎡；酒店：20020 ㎡ 容积率：1.8 本案宗地 2 地块外部环境[四至] 3 经济指标 项目规模较大，而且形状方正规整，对后期分期操作和组团规划比较有利。 区位条件 位于溧水县城南部 地块条件 地块内没有需要拆迁的建筑，内部偏北处有一大坑，施工中可能需要填平，但面积不大 交通条件 地块四周均临道路，南侧是城市干道金蛙路，人车流量相对较少，而且公交、打车均不太方便。北侧的公园路有一公交路线——5路车。 环境条件 地块内外部均无景观资源 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 地块理解 配套条件 日常生活配套主要集中在北侧沿花园路的广成东方名城沿街商业，以及珍珠南路东侧沿街商业。而且正对地块溧水体育馆目前正在建设。 4 项目SWOT研判 优势 （ Strength ） 劣势 （ Weakness ） 地块形状方正规整，利于规划设计和组团划分。 四周邻路，对外通达性较好。 地块周边基本形成生活片区，而且日常生活配套已基本可以满足。 广发东方名城项目体量巨大，在溧水人心目中已经形成一定的口碑，本案可以借助这一优势。 附近有永阳中心幼儿园，可以充分利用这一资源条件。 金蛙路南侧体育馆建成之后，吸引大量人流尤其是溧水高级中学的学生，那么就可以为项目的商业带来大量的商机。 目前金蛙路人车流量较少，在这部分进行大体量商业建设有一定的风险。如果将来体育馆建成可以带来大量的人流，那么就可以改变这一劣势。 花园路自西向东商铺租金越加便宜，而本案就处于东侧，对将来沿街商铺的租售有影响。 目前地块交通不太方便，仅在花园路有一公交路线。金蛙路附近交通很不方便。 5 机会（Opportunity ） 威胁（ Threat） 项目SWOT研判 本案处于溧水重点发展区域之一——城南片区。而且项目周边的广成东方名城、水岸康城、水岸新都等小区已经营造出居住片区的想象，可以充分利用他们已经在市场上树立的片区形象。 目前市场需求比较旺盛，销售很好。选择这一入市时机比较好。 竞争威胁——地块东侧就有两个在售项目——水岸康城、水岸新都。而且距离地块不远还有一新项目目前尚未动工——位于秦淮路以东、花园路以南、金蛙路以北。 政策威胁——据闻九月底银行将全面收紧贷款，对购房者贷款、以及开发商资金链都是很大的冲击。而且未来政策如何走势还是未知之数。 6 本案总体思路(Contents) 项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状 消费者调研 7 交通区位：隶属江苏省南京市，位于长江三角洲和上海经济区的西缘。距南京50公里，距禄口国际机场18公里，距南京新生圩港60公里，是南京的南大门。交通优势、区位优势非常明显。 投资环境：在溧水周围100公里范围内，几乎等距离分布着镇江、常州、无锡、苏州、马鞍山、芜湖等一批新兴的中等城市群，投资环境优越。 生态环境：境内丘陵起伏，河湖纵横，青山绿水，生态环境优良， 境内拥有“江南小三峡”、“江南第一池”等十多处湖光景色。山水天然组合，原始植被完好。全县森林覆盖率为27%，城区绿化覆盖率为34%。 行政区划：全县总面积1048平方公里，40万人，下辖8个镇。 城市概况 8 溧水经济快速增长，发展势头良好，从目前经济状况看正是房地产快速发展时期 溧水GDP逐年增长，年均增幅19.96％。时至2007年底，全县经济跃上了新的台阶，增至120亿以上，全县经济进入快速增长阶段。 01年全县人均GDP10691元，至07年约翻两番，增至31566元。02年以后人均GDP增长率几乎都在20%以上。全县人民生活水大幅提高。根据国际权威人均GDP达1300-8000美元，房地产业高速发展，因此，溧水房地产业进入高速发展期。 城市经济 9 城市产业结构 全县大中型企业达13个，创收55.95亿元。四大支柱行业食品、化工、新型材料、汽车及车辆配件蓬勃发展，第二产业发展保持高位运行，但第三产业发展缓慢，06年后占比下降。 10 房地产投资 房地产投资额不断增加，但在固定资产投资中所占比重下降，投资规模萎缩 房地产投资额有所波动，整体仍保持增加态势，年均增幅35.8%，远高于GDP增幅（19.96%），但在固定资产投资额中所占比重从02年开始逐年下降，至