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目录 房地产开发的概念和分类 房地产开发的程序 房地产开发企业招投标管理 建设合同 第一节 房地产开发的概念和分类 一．房地产开发的内涵 房地产开发指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。房地产开发首先是对即将施加建筑物生产的土地进行地下设施建设、进而进行规模性建筑物生产。房地产开发包含着土地、地下设施和地上建筑物的开发建设，从这个意义上讲，房地产开发实际是土地、地下设施和地上建筑的总体综合开发。 房地产开发也是现代市场发展中的经济活动，如直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、旅游、服务、文化教育、卫生、体育、办公等社会生产生活和社会活动所需房屋的建造、改造、装饰、维修经营等活动，为社会生产活动提供物质基础保证。从生产和经营角度来看，房地产开发更侧重于以经营为核心。 由于传统房地产开发计划体制的惯性作用，人们一直习惯于把房地产开发视为以开发为核心的经济活动，但现代房地产开发已经远远超出传统观念束缚。历史上的开发意义只是对土地的开发利用，房地产开发只是简单的土地开发和自我满足性建筑生产。而现代房地产开发则直接包含着土地开发与经营、建筑物生产与经营、房地产开发与经营等众多内容。不仅如此，传统房地产开发只具有简单运作的经营特征，它虽然也包括了经营，但只是在社会需求推动下的被动行为，这是长期存在着的房地产卖方市场观念的继续。新中国建立后，计划分配房屋制度决定了房地产开发几乎没有形成现代意义的市场形态，房地产开发市场长期处于供不应求的状况。因此，从事或研究房地产市场开发的人们总是关注于开发建设，却忽略房地产开发市场经营和竞争的特征。由于房地产规模大、投资多、建设周期长、消费周期更长，房地产开发经营具有更大的风险性，能否科学准确掌握房地产需求市场状况是房地产开发能否成功的关键。 房地产开发还是具广泛社会意义的特殊经济活动，它不同于一般工业企业的生产开发活动，工业企业生产虽然也需要社会配合，但远不如房地产开发的社会联系广泛。由于房地产产品项目的规模性、高投人性、实践延续性、高风险性、广泛社会联系性是直接从生产项目和生产过程中表现出来的，这些特殊性决定了房地产开发不仅兼有生产、经营和服务三个领域的经济活动，而且从立项、规划、设计、动迁、施工建设和经营管理筹备等方面的工作直接溶于建筑产品中，这些工作要顺利进行，必须与土地规划、设计、动迁、市政、消防、公安、司法、城管、物资供应和建筑施工单位等许多有关政府部门、企业社会服务部门产生协作关系。 总之，房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动，这里的资源包括土地建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。 二．房地产开发分类 1．按开发建设分类 由于城市发展，科技进步，对开发的认识也在不断提高和深化，开发工作已由单一转向多层次联合的方向发展。根据目前的情况，一般可将房地产开发建设划分为以下四种：单项工程的开发，建筑项目的开发，区域开发和综合区开发。 （1）单项工程的开发。开发者的主导思想是完成某一单项工程。只要注意垂直系统的协调便能完成，垂直系统的每一步都是承上启下。任何一个环节出现问题，都会使整个工程受到影响。单项工程开发，需要综合协调的工作并不复杂，只要各项前期工作协调安排妥贴，进入施工阶段以后资金能落实，一般都能按计划完成。但是从时间来看，单项工程开发，因垂直系统的各项工作没有综合协调好，工作中途停顿，项目废弃的情况也屡见不鲜。所以尽管是非常单纯的单项工程也还是需要十分认真注意其综合开发。 （2）建筑项目的开发。开发者的主导思想是建设几幢建筑物，并投入使用，这较单项工程的开发就复杂得多了。建筑一幢能够投入使用的房屋，至少需要各项设施的配套，要有敷设电线、上水道、下水道、污水道四个单项工程与之配合。由于城市经济的发展，要求配套的项目日趋增多，如增加煤气管道、电话通讯线路，有的城市为保障居民健康提供无污染饮用水而专门敷设饮用水管道，寒冷地带的城市设有供暖取暖系统，有的地区还设有闭路电视系统，等等。通常所说基地开发要做到“七通一平”，即指建造房屋的配套设施要齐全，建筑场地要平整，才能开始房屋建筑的施工。这就要求有很强的计划性，要求各个项目密切配合，共同行动，而且在施工程序上要做到“先地下，后地上”。 （3）区域开发。开发者的主导思想着眼于建成一个区域，他们所思考的是从建筑单体扩大到建筑群体。群体之间要考虑一定的区域面积，它可大可小，并无定规，但要保持一定的规模。如目前国内倡议建设一个居住小区为区域开发的对象，也可共建几个居