【精品】池洲市五洲尚华国际整合营销推广计划(融合).doc

目 录 第一部分 市场定位 第二部分 产品去化 第三部分 整合宣传方案 第四部分 媒体策略 第五部分 阶段性媒体计划 第六部分 开盘推广计划 第七部分 价格定价 第八部分 销售渠道 第一部分 市场定位 一．主题定位语：繁华之尚·国际之心 二、广告语： 生活享方便，商业赢未来（整体） 亦商亦住，两用从容（住宅、办公） 动感商业，时尚之选（商业） 三、目标客户的定位 个体经营者（池洲市个体经营者为主）； 中小企业主； 周边单位集团购买； 政府机关公务人员的换房； 周边其它中高收入的客户； 其它区域置业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在20—50万之间，家庭月入在2500以上元收入的家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业或投资，购买大户型或投资（自营）商业的意向较大。 楼盘档次定位 1.住宅立足于中高档，突出品牌；建中高层阶层的精品住宅。 2．商业立足于中高档，与商之都错位经营；如专业市场等。 与商之都一起做成贵池集中商业区，成为一个老百姓休闲购物的商业中枢。 五、价格定位 先期低价入市（由于价格申报到主管部门以后不可变更的特殊性，建议在定价的基础上加大折扣力度），以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升（定价的基础上降低折扣）。（具体价格及价格策略见后） 卖点梳理： A、地段——无可比拟的地段优势 位于主城区 未来商圈核心 占据城市至高点，远眺浩瀚长江，近享池城繁华 商之都和项目对市场地影响使地块升值潜力明显攀升 B、“商之都”——繁华之中赢得未来 与安徽第一品牌“商之都”东西呼应，形成未来核心商圈 随着城市滨江发展战略的即将实施，项目将成为城市双核心中的CBD桂冠 C、产品——实力铸就完美尊贵商住空间 公建外立面高档饰材、四季花园及品牌电梯 星级酒店标准装修挑高入户大堂、层层迎宾级精装走廊及电梯厅、公共部位豪华装修 智能五维高级安防系统、领先智能化社区系统 D、配套——完美的生活配套，浓厚的人文环境 经典园林小品、精典不失文化底蕴 长江中路百牙路交汇，交通路网发达 紧邻市政府、市医院、旅游码头、秋浦影剧院、池口小学、贵池三中、池州学院等行政文化中心 E、物业——引进国家一级资质上海招商局物业担纲顾问 将“以人为本，以客为先”的服务理念贯穿于整个物业管理过程 引入“氛围管理”和“酒店管理”的模式 F、人文——丞相府邸旧址人杰地灵 据有关史料及诗篇记载，项目所在地曾建有“萧丞相楼”，萧丞相，姓萧名复，曾在唐朝大历年（公元766—779年）任池州刺史，世代为贵族，其中有八人做了宰相，代代为皇室联姻，萧复即为新昌公主所生。萧复勤政爱民，深受百姓爱戴，“萧丞相楼”一度被视为大运之城，历代达官显贵、文人雅士争相颂赞。 第二部分 产品去化方式 商业部分 方案一： 划线分割，产权销售，统一经营，回收三年经营权。 小面积划线分割带租约销售、回收三年经营权：A、C单元部分一层以底商独立产权形式销售（确保了商业约40%价值无风险）、B座、底层不动，作为二层（整层）和三层（整层）的进商场大门和大堂 优点：可降低客户入市门槛（控制总价每个铺位10—20万以内最佳并可以按揭） 方案二： 独立产权商铺销售。 优点：回笼资金较快，转嫁风险度最高，且几乎没有任何后遗症。 推广思路：从4月初开始对商业进行“试水”，通过4、5两个月的商业广告媒体宣传，重点体现出商业升值及自营的商机，并借助“商之都”的人气和人流量，（估计“商之都”五月份左右可确定模式体现）根据市场反馈、找到最佳销售模式。 住宅部分 ★推广思路： 一：概念炒作：主打人文牌，结合丞相楼的人文底蕴，让客户心理上得到满足！ 1、在池洲这个“江南水乡”氛围浓郁的城市，在没有真正确定“丞相”的真实位置时，炒作概念可从三个方面可以入手，一是“虚”的文化，做——“丞相”的形象（如画像等）；二是“实”的“丞相”，做——如恢复“丞相”肖像及凉亭等;三是做上述活动时要紧密结合尚华国际项目，使大家一看到或听到丞相文化，就能马上联想到本案，形成品牌互动关系。 实现手法： 丞相楼征文活动 工地围墙：以大型广告喷绘（与商之都的路口大牌同）内容打出“萧丞相”字样和图片、围墙刷白同时漆上宣传口号以配合楼盘的宣传定位； 宣传单页体现 产品（院内）：“丞相”造型肖像，挡土墙用水泥和石膏塑造萧丞相图案、挡土墙上下端地面种绿色植物点缀（要有“丞相府”的生活感觉）增加一些有艺术气息的休闲椅，并在园林小品中建造微型“文化之窗”，如木亭子、挡土墙上做“丞相”生前介绍等造型缩影； 入口：恢宏浑厚且突显高贵的“丞相府”造型，金黄色的外颜色（待定），配上各种图案、大型石狮子，大门为金色木艺双开，给人们一种纯正的“丞相府”风情庭院。 二：样板房策略（另述