【中信星光名庭价格策略报告】.doc

PAGE  PAGE 11 中信星光名庭价格策略报告 世联地产中信星光名庭项目组 2002年10月02日  目 录 第一章 市场形势及销售策略 第二章 实收均价的确定 第三章 项目内部调差 实收均价试算区段分析 付款方式与平均折扣 推售方案 补充： 近期系列活动安排 附件  第一章 市场形势及销售策略 ——价格策略确定的前提 一、市场形势 （一）星光卡情况 至2002年9月29日，项目累计销售星光卡738张，预计在10月底选房时可以达到800张左右。按照10%左右的成交率，成交在80套左右。 目前星光卡客户的意向集中在二房和小三房，累计发卡738张：需求（245）的有19位，占总量3%,（187）的有59位，占总量8%,（140-150）的有129位，占总量17%, 需求三房（110-120）的有326位 ，占总量44%, 需求二房（73-76）的有205位, 占总量28%。 客户意向集中在C、B??A三栋，意向户型最多的为C3(113.23 M2)、C1(76.95M2)、B1(118.89M2)。 E、F栋房号共246套，但意向客户只有169位，远未达到我方的期望值，因此E、F栋推出时应持谨慎态度。 A、B、C栋意向客户的数量已超过其自身的套数，A、B、C栋是实现项目价值的突破点。 中信星光名庭客户意向单位 A栋 A1(324.08M2)—0 A2(324.08M2) —0 A3(72.68M2) —49位 A5(147.06M2)——6位 A6(147.03M2) ——5位 A7(72.68M2) ——30位 A8(245.09M2) ——8位 A9(245.07M2) ——10位 A10(780.20M2) ——1位 意向客户合计109位 B栋 B1(118.89M2)——102位 B2(148.24M2) ——0 B3(186.43M2) ——37位 意向客户合计139位 C栋 C1(76.95M2) ——110位 C2 (77.06M2)——0 C3(113.23M2)——111位 C4(110.53M2)——25位 意向客户合计246位 D栋 D1(116.30M2)——28位 D2(117.54M2)—0 D3(146.52M2)——0 意向客户合计28位 E栋 E1(187.64M2) ——1位 E2 (76.73M2)——12位 E3(76.73M2)——0 E5(141.38M2)——17位 意向客户合计30位 F1栋 F1(147.55M2)——42位 F2 (114.54M2)——32位 F3(150.41M2) ——0 意向客户合计74位 F2栋 F5(144.60M2) ——41位 F6(147.43M2) ——9位 F7(187.83M2) ——15位 意向客户合计65位 注：统计时间2002年9月24日意向客户691位 （二）竞争态势 主要参考楼盘对比表 比较项目嘉宝田花园沁芳名苑星河·国际天健世纪花园黄埔雅苑三期城中雅苑雅颂居定位都市名门望族罗湖·城市公园里的山水名宅CBD国际生活领域中心·生活·家中心区优势住宅CBD生态型高档住宅21世纪文化森林周边景观洪湖公园 罗湖商圈城市景观城市公园 翠竹公园等购物公园莲花山、市民中心等莲花山、GOLF等GOLF莲花山、市民广场自有配套会所，室内外泳池，小型高尔夫练习场会所童子军训练营、黑白鞋会所、波特曼广场、国际共享街区会所、小学、2个篮球场、1个网球场、1个羽毛球场私立幼儿园、小学、中学、会所、网球场、游泳池丰富空间的地面园林、会所会所，内容尚未完全确定容积率4.914.144.52.82.82.82.8规模约2000套 高层650套（在售344套）297套920套770套800套947套536套入伙日期2003.122003.7.282003.12.312004年2003.9.720042004.12销售时间2001.11 高层2002.92002.8.182002.10.262002.9.152002.5.120032002.11-12价表折实均价8000（高层）9200（目前）8614（高层）9100834010000（自称）促销措施开盘额外2%优惠，送全屋空调（价值6000元