【恒生阳光城整合推广方案】.doc

PAGE  PAGE 65  HYPERLINK  (海量营销管理培训资料下载) 恒生阳光城整合推广方案 一、前记 我们的总体指导原则： 差异化——现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌（产品）的文化和审美！ 2、创新的定位——创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位及观念的创新 ！ 我们全案企划的追求目标： 创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。 我们全案企划的策略及表现： 我们坚信：思想可以动人 ！我们坚信：文化可以销售 ！我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌。 目 录 第一篇 市场篇 第一部分 合肥市城市宏观情况调查 一、合肥概况 二、国内生产总值及三产结构 三、政收支及金融情况 四、固定资产投资 五、社会消费品零售总额 六、人民生活水平 七、合肥城市建设和规划发展 第二部分 合肥市房地产市场研究 一、场总体情况概述 二、各形态产品（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势分析 三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究 第三部分 合肥商品房消费群研究 第四部分 产品对比研究 第五部分 竞争个案调查 第 一 篇 市 场 篇 第一部分 合肥市城市宏观情况调查 一、合肥概况 安徽省省会合肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31°31′—32°37′、东经116°40′—117°52′，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、连接中原，贯通南北的重要地位。 合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。年平均降雨量约1000毫米，年平均气温15.7℃，全年无霜期230天。 合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，城市建成区面积125平方公里。现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。 2004年年末全市总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口135.77万人。 二、国内生产总值及三产结构 2004年合肥市完成生产总值589.7亿元，按可比格价格计算，比上年增长16.2%。 按照发展经济学的观点，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费观念开始第一次“转型”：由小件商品向大宗商品消费过度，最典型的例子就是汽车入户和二次置业。  SKIPIF 1 0  2001—2004年合肥市国内生产总值情况 三、财政收支及金融情况 财政收入快速增长。2004年合肥市实现财政收入突破百亿元，达到105.4亿元，同比增长24.9%，为1997年以来同期最高增幅。其中地方财政收入44.93亿元，比上年增长25.3%。 金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末合肥市金融机构人民币存款余额为1295.96亿，比2003年增加235.70亿元，增长22.2%，其中城乡居民储蓄存款余额为429.1亿元，增长19.2%。 四、固定资产投资 固定资产投资高速增长。全年完成全社会固定资产投资361.48亿元，比上年增长41.7%。  SKIPIF 1 0  2001—2004年合肥市固定资产投资情况 五、社会消费品零售总额 2004合肥市实现消费品零售额239.77亿元，，同比增长15.6%，为1998年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业零售额为214.89亿元，增长14.8%，餐饮业零售额为24.18亿元，增长24.3%。  SKIPIF 1 0  2001—2004年合肥市消费品零售总额情况 六、人民生活水平 2004年全市城镇居民人均可支配收入8610.34元，增长10.6%；年人均消费支出6998元，比2003年增长12.3%；城镇居民恩格尔系数为43.2%。农民人均纯收入为2889元，增长21.2%，农民人均生活消费支出2509元，增长21.8%；农村居民恩格尔系数为49.5%。西方发达国家的住宅消费表明，一个国家的人均收入达到1000美元～4000美元时是住宅消费的快速发展时期。居民住房条件继续改善，2004年合肥市城镇居民人均使用面积17.01平方米，比2003年扩大1%，和全国同等城市相比，合肥总体居住情况属于全国中上水平。  SKIPIF 1 0  2001—2004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况 七、合肥城市建设和规划发展 1995年初，安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策，并据此制定了一系列政策措施，不断加快建设和发展步伐，在短短的几年时间里，基本构筑了现代化大城市的框架，城市的功能进一步完善，城市的辐射力和吸