北京鲁能东海花园启动区定位与物业发展建议.ppt

东海花园项目启动区定位与物业发展建议 谨呈：鲁能英大集团 项目整体市场定位 启动区位置及规模 启动区位于地块综合条件最好的位置： 临老河湾 临河滨路- 对外交通 规模适中 社区中心 启动区的开发目标及启动区作用 北京独栋别墅产品线 小独栋别墅产品线市场现状 小独栋别墅产品出现在2002年末，并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品； 小独栋别墅是指地上建筑面积 320㎡，地下 建筑面积 100㎡的独栋形式产品，又分为经济型别墅和舒适型别墅两类。 亚北板块是小独栋产品的聚集区域，已经成为北京别墅的典型板块；龙湾别墅则是目前天竺板块的第一个小独栋项目，市场反应有待考验。 在两个主要别墅板块实现不同的单价，但小独栋总价区间同样保持在260-350万元区间内，由此形成小独栋别墅在市场上350元/套的价格上限； 小独栋别墅客户写真 小独栋别墅客户写真 小独栋别墅客户访谈 小独栋别墅客户的特点 探寻小独栋别墅客户敏感点 客户关注+市场反应= 产品核心价值点 北京独栋别墅产品线 高级别墅产品市场现状 地上建筑面积400㎡左右的别墅，是北京市场上长久以来客户认可的面积区间； 完全满足居住空间要求，舒适度极高； 该面积区间的别墅产品在北京市场能实现600万元/套以内的总价范围 高级别墅客户写真 高级别墅客户写真 高级别墅客户访谈-优山美地业主访谈 高级别墅客户特点 高级别墅客户敏感点 高级别墅产品的发力点 北京独栋别墅产品线 豪宅别墅产品的市场现状 豪宅客户写真 豪宅别墅的发力点分析 豪宅别墅发力点 启动区产品定位 各类产品在启动区内有不同的作用 在保证整体容积率为0.3的情况下，结合各类产品的作用试算后的产品配比建议 小独栋别墅产品发力点和设计建议 选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究 本项目中的小独栋别墅的发力点 小独栋别墅设计要点 小独栋别墅产品设计建议 小独栋别墅产品设计要点 如何做到“小空间·大感受” 入户处理-户外 室外空间感受 别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感； 手法一：入户门廊 手法二：院门 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔； 入户处理-室内（玄关和吹拔） 室内空间感受 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。 客厅挑空 室内空间感受 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度， 主要功能空间的大面积观景窗 内外空间交流 小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。 在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。 小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室 小独栋别墅主要功能空间面积建议二层 扩大主卧室与起居室空间面积，缩小其他功能空间 室内空间感受 赠送地下室、半地下室 室内空间感受 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。 地下室功能与面积 景观内庭院 室内空间感受 景观内庭院虽占据了 10平方米的室内面积，但却成为一个功能空间，即可观景，又增加了别墅内部的横向空间交流，扩大了可视范围，实则扩大了使用空间感受。 下沉式庭院 室外空间感受 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 从目前市场在售项目的销售情况看，下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。 下沉式庭院 室外空间感受 小独栋别墅的位置 组团式排布-内庭院布置 小独栋产品的核心竞争力为独栋的产品形式+低总价，因此小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有； 建议小独栋别墅产品采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间。 案例：纳帕溪谷小户型布局 小独栋别墅推荐户型1 小独栋别墅推荐户型1 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型3 小独栋别墅推荐户型3 小独栋别墅推荐户型4 小独栋别墅推荐户型4 小独栋别墅推荐户型5 小独栋别墅推荐户型5 高级独栋别墅产品研究及设计建议 户型设计要点 户型设计要点 户型设计要点 首层功能空间面积建议 二层与地下室功能空间面积建议