北京石榴庄项目定位策划投标方案.ppt

目 录 PART 4 价格预期 / 市场风险规避 风险一：因政策调整，市场购买力变化等因素带来的市场 大势的方向性变化！ 风险四：本案相对高价格的市场接受度风险！ 风险二：与项目周边竞争关系的变化，如经济适用房入市！ 风险三：周边市政建设进度的不确定性对项目的影响！ 本案可能出现的市场风险： PART 4 价格预期 / 市场风险规避 解决一：加快项目市场运作速度，抢夺现时有利市场先机！ 解决四：建议项目以高性价比入市，营造销售热潮，实现价 格“低开”高走！ 解决二：在区域市场树立项目绝对的差异性，避除客户与主 流市场重合而产生不利影响！ 解决三：明确市政进度，必要时参与市政建设的设计及建设！ 市场风险规避方式： PART 3 规划方案 / 规划方案二 规划方案二 南区：弧形板楼 北区：Cityhouse 总平面图 PART 3 规划方案 / 规划方案二 设计分析/道路系统分析图 PART 3 规划方案 / 规划方案二 设计分析/住宅产品分析图 PART 3 规划方案 / 规划方案二 设计分析/公建分布图 PART 3 规划方案 / 规划方案二 设计分析/景观结构分析图 PART 3 规划方案 / 规划方案二 鸟瞰图1 PART 3 规划方案 / 规划方案二 鸟瞰图2 PART 3 规划方案 / 规划方案二 立面效果图/沿河立面 PART 3 规划方案 / 规划方案二 立面效果图/住宅立面 PART 3 规划方案 / 规划方案二 标准单元图/南区标准单元1 PART 3 规划方案 / 规划方案二 标准单元图/南区标准单元2 PART 3 规划方案 / 规划方案二 标准单元图/南区标准单元3 PART 3 规划方案 / 规划方案二 PART 3 规划方案 1. 规划方案一 2. 规划方案二 3. 方案评测 PART 3 规划方案 / 方案评测 规划优点： 采用点板式规划模式，实际规划中依照塔楼的日照要求进行方案设计，能够提高南区北 侧的建筑设计高度。最大化的“高度置换空间”，能够很好的增大景观设计的面积，使 本案的景观优势更加凸现。 充分利用了南侧景观资源，使得方案中每一栋楼的景观资源利用效率最大化。 南北两排点板，能够围合出一个相对私有的内部景观绿轴空间。 点板的规划方式，使得端单元户型比例大幅度上升，户型的整体舒适度水平高，可实现 更高的市场销售价值。 能够在南区内增加更多的商业设计空间，创造更多的市场价值总额。 方案一：点板规划方式 规划劣势： 楼座个数增加，未来建筑投入成本增大； 点板式设计使各楼座的总面积受限，在公共面积和大公摊面积相似的情况下，未来户型 的实用率控制仍是重要课题之一。 项目总体规划整体性偏弱。 PART 3 规划方案 / 方案评测 规划优点： 弧形板楼的建筑设计方式拥有强烈的城市感，同时本案位于四环沿线，未来建成后可能 成为南中轴的地标性建筑。此规划方式带来的城市效应，会相对减弱地块的小区域属 性，提升项目的比较平台。 弧形板楼拥有优美的建筑外形，在南城相对落后的建筑设计环境中，能够脱颖而出，减 少市场告知成本。 充分利用了南侧景观资源，能使方案中每一栋楼的景观资源利用效率最大化。 规划的整体性强，气势磅礴。 方案二：弧形板楼规划方式 规划劣势： 弧状外形设计对内部户型的设计带来一定的困难； 无相对集中的社区内部景观用地； 地下车库的平面布局受一定影响。 PART 价 格 预 期 4 PART 4 价格预期 2. 目标价格预估 1. 市场形象定位 4. 开发进程规划 3. 价格支持条件 5. 市场风险规避 本案在凉水河北岸，拥有长达1200米的秀丽水岸，石榴庄公园、湿地公园及千米绿化带形成良好的绿色景观视野和生态环境，本案均可零距离无成本地享受。 PART 4 价格预期 / 市场形象定位 稀缺珍贵的项目形象！ 错落有秩的低密度板楼设计，完美达成了景观价值最大化，实现了户户观景的居住理想。南北通透的全朝阳户型设计具备了较高的舒适性和均好性；建筑材料上新型科技、环保技术的使用；会所室内外泳池结合景观微地形及小品的设计 内涵先进的产品形象！ PART 4 价格预期 / 市场形象定位 本案将凭资源和产品优势，改写南城的市场形象，作为高于现实主流市场价值平台的高档物业，参与超越于主流市场的竞争，其标志性的建筑造型、不可复制稀缺自然资源将以北京“南城新居住样板”的姿态成为南城标志性的高端产品。 区域领袖的地位形象！ 本案无论从项目形象、产品形象、地位形象，还是其高品位文化内涵和高水准全方位的服务