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部分温泉项目案例分享 谨呈：融汇集团 漳州云霄温泉项目 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目约束条件 世联对约束条件的理解： 综合一期二期用地，整体考虑土地价值挖掘及综合利用 从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见 一期温泉主题园先行建设，但必须考虑跟整体经营性物业的关系 温泉设计及配套（酒店）必须考虑市场永续的竞争力，以保证后期永续经营的成功 报告结构思路 地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件 在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发 对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源 在12月14日的首次沟通会上，诚毅地产提出了4个方面的困惑。 我们认为，这4个困惑实际上都属于整体开发的战略问题。 问题的根本性解决，必须依靠项目自身的资源属性和市场环境，制定一以贯之的整体开发战略。 在 “一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄 ………… 国际一流温泉度假区成功开发的5大成功要素 稳步的配套投入策略：在市场培育期仅投入公众温泉主题园及少量酒店配套，控制投入规模 项目现金流分析 庐山西海项目 以客户的目标为导向 项目背景——约束条件 思维导图 项目背景——基本概况 占地面积392亩，26.11万平米，建筑面积12.98万平米，容积率0.49，建筑密度10.5%，绿地率65%。 温泉区占地4.29万平米，酒店区占地1.57万平米，总建面2.61万。 别墅公寓区：分A、B、C、D、E区，建筑面积9.73万平米。 景区：3个人工湖，总面积2万平米 本报告要解决的主要问题（问题界定） 旅游地产价值体系 项目价值体系 经营性物业总结 销售型物业结论 2006年营销节奏控制 活动策略——封顶或开业仪式 活动策略——温泉鉴定 活动策略——联合公关 活动策略——推介会 活动策略——房展会 西安临潼区域发展项目 本项目肩负着政府和企业的两重期望 开展研究的出发点 但我们必须通过周密、系统的框架性思路来辨别我们所面对的机会和资源，以保证项目的开发走在正确的方向上。 客户的思考 项目属性界定——主题地产 发展战略研究思路 市场化转型的可能性分析—国际惯例 这里将是一个的现代、时尚的温泉休闲城。 功能布局——总平面 青岛假日温泉项目 项目开发目标与约束条件 项目资源评价 项目界定 在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 产品开发顺序建议： 不同档次产品组合的项目安排产品开发顺序的原则 本项目产品开发顺序建议 结合项目特征，进行地块资源分块分析和适合发展产品方向初步研判是确定开发次序的基础 参加南昌十一房展会，扩大影响力。 企业目标： 树立项目品牌和企业品牌 实现地块价值最大化 实现企业长期可持续发展 政府目标： 使临潼具有高档商务接待功能 改善临潼旅游环境 带动地区经济发展 先考虑品牌，后考虑收益 尽可能降低开发风险 在符合发展战略的前提下启动资金尽可能少 要能满足政府接待任务 度假别墅？ 会议？ 温泉？ 石榴园？ 300多万游客？ 西安休闲度假市场？ 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 体验？ …… 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资源），属于特殊的地产项目。 如何衔接 选择发 展方向 确定发展方向 发现困惑和寻找机会 竞争力模型 从国际惯例 及案例出发 确定发展战略 从市场现状出发 面对困惑和机会 我们如何参与竞争 主题地产按其盈利模式可分为两种：经营核心式、销售核心式。主题地产项目都要经历经营核心式阶段，销售核心式是实现价值最大化的盈利模式，但实际上不是每个项目都能成功实现销售核心式模式的。 主题地产 销售核心式 （旅游项目+居住地产） 转型时机？ 选择 发展方向？ 实现价值最大化 经营核心式 （纯旅游项目） 销售核心式阶段的物业特点是以第二居所为主，而第二居所是随着家庭度假而产生的度假置业需求，因此，当地区宏观环境满足家庭度假大量出现应具备的条件时，项目市场化开发第二居所风险最低。 NO 6、所在地区具有身份标识性 YES 7 、与第一居所距离在4小时车程内 NO 4、户均汽车拥有量超过5户1辆 —— 9、主流客户为本地区或跨区域的高收入阶层 NO 2、人均GDP超过5000美元 —— 8、地区治安状况良好 NO 5、一般位于以自然风景闻名的旅游区 NO 3、人均居住面积超过30平米 YES 判断 1、有快速干道连接主城区，市政基础