操盘手7月促销执行方案2012.doc

佳兴园5号楼项目整体策划报告 目　　录 一、项目概况 4 4 二、交通状况 4 三、环境配套 4 四、规划方案 5 二、市场状况分析 5 一、北京市场总体分析 5 二、北苑区域市场分析 7 三、具体地块市场分析 9 三、周边竞争项目分析 10 一、简单竞争分析 11 二、实地调查情况汇总 16 三、竞争分析情况汇总： 20 四、分析的初步结论 21 五、项目的SWOT分析 21 四、目标客群定位分析 22 一、定位分析 22 二、目标客群需求分析 23 五、项目竞争策略分析 24 一、竞争分析 24 二、竞争策略 25 六、项目定位 25 一、价格定位 25 二、形象定位 26 三、案名建议 26 四、建筑细节调整 26 七、项目营销推广思路 27 一、总体思路 27 二、巧借势 27 三、玩升级 28 四、主打热销 28 五、迅速清盘 29 六、入市时机选择 29 八、销售策略方案 29 一、销售周期 29 二、价格策略 30 三、销售控制 30 四、定价原则 30 五、销售组织 31 九、广告推广策略 31 一、广告策略 31 二、媒体选择 32 三、推广预算 32 佳兴园5号楼项目 整体策划报告 一、项目概况 一、地理位置 位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。 二、交通状况 周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、941、847、803、858、849、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。 三、环境配套 地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划绿化隔离带内。西眺万亩奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。 周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施，以及北苑宾馆健身房、保龄球馆等娱乐设施。 项目为佳兴园小区（新街坊项目）整体规划中的一部分。该小区占地5.97公顷，规划总建筑面积约20万平方米，为半围合式园林社区。绿化率为35%，并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。 四、规划方案 1、主要经济指标 ??????? 占地面积：9547.1平米 ??????? 建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米） ??????? 建筑层高：地上14层、地下2层 ??????? 规划户数：208户 ??????? 规划人口：约583人 ??????? 容积率：2.04 2、设计方案 项目分为4个单元，均设计为54—100平方米（套内建筑面积）的经济实用户型。其中，中间两单元还设计有14套跃层二室二厅二卫户型。 二、市场状况分析 在此，市场仅指普通商品住宅市场。 一、北京市场总体分析 　　据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如下： 1、市场供销 现房：销售面积2285.8万㎡，同比增长29.1%。竣工面积2344.0万㎡，同比增长12.6%。销售面积/当期竣工面积为97.5%，比2003年同期高12.4个百分点。 期房：批准预售面积2862.85万㎡，同比增长5%；预售登记2642.1万㎡，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。 空置：空置一年以上的商品房298.8万㎡，同比下降20.9%，其中，商品住宅空置面积同比下降27%。 2、销售价格 现房：均价4747元/㎡，同比上涨291元/㎡，涨幅6.5%。 期房：均价5629元/㎡，同比上涨376元/㎡，涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/㎡的占期房成交总套数80.67%，低于5000元/㎡的占54.41%。 另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048元/㎡，比2003年同期增长540元/㎡，同比增长9.8%。新建普通住宅价格主要集中在低于（含）7000元/㎡的中低价位，占总套数78.0%。 　　3、户型结构 期房单套建筑面积主要集中在81－160㎡/套之间，主力户型为二居或三居，占成交总套数的67.94%。其中，下半年占65.7%。 经济适用房主要集中在81－120㎡/套之间，占经济适用房成交总套数的55.88%，其中，下半年占58.0%。 4、市场需求 据调查显示：2004年4季度的购房以合理化需求为主；居民收入水平提高，购房可支付能力增强，推动了我市商品住宅有效需求增长。 购房对象的主流趋势： ??????? 年龄趋于年轻化，以40岁以下为主。同时，21－30岁、31－40岁的增幅居前，50岁以上的降幅最大。 ??????? 家庭年收入以10万元以下为主