贵阳市小户型楼盘市场调查报告2012.doc

《贵阳市小户型楼盘市场调查报告》 目录 第一部分：贵阳市小户型的市场研析 小户型的界定 小户型的发展阶段 贵阳小户型的发展现状型？目前国家还没有一个严格规范的定义与界定，人们通常说的“小户型”只是个笼统概念。业内认为的小户型主要是从面积上来界定的，比较一致的看法是：1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在100平方米以下的即为小户型，其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。006年“90/70”政策出台，规定未来增加中小套型住宅的供应，这一政策对小户型有了指示性的、权威的厘定，传统小户型的内涵与外延发生相应调整，小户型界定为1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在90平方米以下。 上世纪末，贵阳经济适用房内出现了一些50-80平方米的小户型，这是贵阳最早的小户型，如向阳公寓。随后，贵阳两城区出现了一些小户型商品房，如贵惠河滨苑推出60多套35至55平方米的小户型，但多为依附大户型的边角料，产品品质和特色都不突出，舒适性也不强，其采光、通风都不好，总体说此阶段的小户型只是贵阳小户型的一个雏形。）三、贵阳小户型的发展现状 项目规模普遍较小： 从项目规模来看，贵阳大部分小户型楼盘规模较小，以总建筑面积为1.5-5万平方米为主，目前总体规模最大的为上河城，总建筑面积逾11万平方米，最小总建筑面积的是米兰天空，仅2880平方米。 规划化开发将成趋势。一直以来，贵阳小户型楼盘多为旧城改造和见缝插针的开发建设，以单体楼为主，小打小闹，无法形成规模化开发，同时基本没有休闲绿化用地，生活氛围不浓厚，居住舒适度不强。2007年推出的个别小户型项目体量开始超过10万平方米，昭示着贵阳小户型规模化的时代来临，小户型大盘将不断涌现。 中心城区项目的容积率普遍高于郊区小户楼盘。中心城区与郊区小户楼盘容积率差别较大。中心城区的项目容积率大多在4以上，如景天城的容积率达到了6.2，百灵时尚天地容积率更是高达13以上。 原因是由于中心城区可供开发的地块日益稀缺，小户型楼盘多为旧城改造项目，而郊区土地资源丰富，因而楼盘容积率较低。 户型设计创新，空间富于变化小户型楼盘套型面积以45-60平方米为主，以一室一厅与两室一厅为主要格局。从单个小户型产品的面积和格局情况来看，贵阳小户型产品面积范围比较宽，从26平方米到90平方米不等，格局情况分布有：单间、一室一厅、两室一厅、三房等，其中主要以45-60平方米的一室一厅为主要小户型格局，功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静分离。偏向于投资、商务办公、酒店式公寓为主的公寓类型楼盘，一般来讲容积率比较高，以一房一厅、单身公寓为主，面积大部分为40-60平方米，如万象国际。产品不断创新，户型设计趋于紧凑，出现了跃式、LOFT、变维等创新户型，精致时尚，功能分区合理，如万象国际的5米层高跃式户型、摩卡空间的中空复式户型引起市场关注。 　品户型讲究舒适及人性化。贵阳人置业需求发生转变，居住模式追求有情趣、舒适，开发商在小户型设计中更加注重人性化设计，提高小户型的居住品质与舒适感。如万象国际设计有5米的层高，4.5米的开间，3.6米高的阔绰凸窗；上河城2房带入户花园、嵌入式花园、步入式凸窗；大正雨曦城1房全明设计、双阳台、大开间、小进深；米兰天空68平方米的2房有三阳台设计。小户型价格主要受地理位置、周边配套及产品品质的影响。位于中心城区的小户型普遍比市郊的小户型价位更高。目前中心城区的小户型，价格居于0-9000/平米之间，郊区的小户型则有较强的价格，如上河城，均价元/平米。以往小户型有着单价低，总价低的“双低”特点，随着小户型品质的提升，其单价呈逐步攀升的趋势。产品类型更丰富置业群体特征小户型在贵阳发展的提速，是由其日益壮大的市场客户群所决定的。主要小户型楼盘的客户年轻白领人士轻家庭投资客和商务人士中心区的房价令这一置业群体对购买大户型难以“一步到位”，因而倾向购买单房和一房，置业的目的主要为了替代租房，拥有自我的独立空间，追求自由生活，小户型能方便工作与生活。营销注重概念的运用和形象的塑造。贵阳小户型楼盘较注重概念营销，如万象国际的N+1能量空间、百灵时尚天地的Boutique Apartment、米兰天空SOSO，摩卡空间的MINI LOFT、上河城的青年城邦等，以此来制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。 　营销的手法更加多元化。小户型竞争的加剧促使开发商采取创新的营销手段，通过概念演绎、主题活动、软文宣传、支付方式、形象包装、宣传渠道等多元化营销手法，加速物业的销售速度。如万象国际的“中央商贸区”系列软文宣传、楼体灯光及书报架广告、现代简约的售楼处都令人耳目一新，给市场一种强烈的冲击感；百灵时尚天地橱窗秀、汽车展户型具