2011年物业管理法规课件-6.pptVIP

本章小结 业主是指物业的所有权人。业主享有物业管理及相关法律、法规、合同规定的权利，同时必须承担相应的义务。 业主大会是由是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护全体业主公共利益、行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主大会具有自治性、民主性、代表性、公益性等特点。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 实训 操作训练 访客无理打骂护卫员怎么办 去年9月12日15时40分，一访客甲到租住在某花园A栋的朋友业主乙家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员丙礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友乙还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员丁闻讯赶来制止，四人争吵起来。 实训任务要求:1)请4位同学分别扮演甲乙丙丁，将上述情景演绎一遍。2)请一位同学扮演该物业管理处经理，让他处理善后事宜。 实训提示：事发地点大堂出入口有现场录象, 小区已经成立了主委员会，物业有全部业主住户的档案资料。 * * * * * * * * * 第6章 业主自治管理 学习目标 通过本章的学习，认识业主自治管理的基本内涵；了解业主、业主大会、业主委员会的权利与义务；学习业主大会召开、业主委员会产生的程序与方式；掌握业主自治管理的主要内容和法律性质。 6.1 业主 6.2 业主大会的性质和地位 6.3 业主委员会的性质和地位 6.4 业主约束 * 6.1 业主 6.1.1 业主的含义及与相关概念的区别 6.1.2 业主的分类 6.1.3 业主的权利 6.1.4 业主的义务 6.1.5 业主的职责 6.1.6业主在实践中应注意的几个问题 * 6.1.1 业主的含义及与相关概念的区别 业主：即物业的主人，在一般意义上是指物业的所有权人。 业主与相关概念的区别： 1）房地产开发商与业主 2）物业使用权人与业主 3）物业服务企业与业主 * 6.1.2 业主的分类 1）依据自然属性，可分为 （1）自然人业主 （2）非自然人业主 2）依据业主资格取得的先后次序，可 分为 （1）原始业主 （2）继受业主 3）依据业主是单一的还是多个的，可分为 （1）独立所有权业主 （2）区分所有权业主（共有所有权业主） 4）依据物业的所有权主体的性质不同，可分为 （1）公房业主 （2）私房业主 * 6.1.3 业主的权利 1）服务享受权 2）建议权 3）投票权 4）选举权与被选举权 5）知情权 6）监督权 7）法律、法规规定的其他权利 * 6.1.4 业主的义务 1）遵守管理规约、业主大会议事规则 2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。 5）按时交纳物业服务费用。 6）法律、法规规定的其他义务。 * 6.1.5业主的职责 根据2007年新修改的《物业管理条例》第11条规定，下列事项由业主共同决定： 　　 1）制定和修改业主大会议事规则； 　　 2）制定和修改管理规约； 　　 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　 4）选聘和解聘物业服务企业； 　　 5）筹集和使用专项维修资金； 　　 6）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 * 6.1.6业主在实践中应注意的几个问题 1）业主与物业服务企业之间是一种平等的民事法律关系 2）业主能否放弃物业管理服务 3）物业占有人或使用人有违约或侵权行为，业主是否承担责任。 * 6.2 业主大会的性质和地位 6.2.1 业主大会的含义及特征 6.2.2 物业管理区域与业主大会的设立 6.2.3 业主大会的召开 * 6.2.1 业主大会的含义及特征 业主大会的含义 是指由物业管理区域内全体业主（或业主代表）组成的，代表和维护物业区域内的全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治自律机构。 业主大会的特征 1）自治性 2）民主性 3）代表性 4）公益性 * 6.2.2 物业管理区域与业主大会的设立 1）物业管理区域 是一个由业主委员会管理的物业的范围，通常情况下，它是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。 2）业主大会的设立 根据新修改的《物业管理条例》第10条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。 * 6.2.3 业主大会的召开 1）业主大会召开的形式