万豪国际金融中心项目市场价值可行性研究报告.pdf

万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告 一、综合市场分析 1、宏观市场环境分析 1.1社会经济环境 重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新的台阶。 图：重庆近年来国民经济发展状况 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值增幅由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的 10%，2004年成为 直辖以来发展最快最好的一年，全年实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比 上年增长12.2%。 据重庆市2005年 12月最新统计数据，2005年 1-4月重庆市完成国内生产总值864亿元， 比去年同期上涨11.5%，持续保持了较高的增长水平。 图：重庆历年来人均GDP发展状况 （单位：元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值 （GDP）年增幅达 10%以上，2004年更创新高，同比增长12.2%。人均GDP 以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP 大幅增加达8075 元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP 达到9608元，突破1000美元大关。 预计2005-2010年GDP增长会保持在年均10%左右，经济发展仍将保持较高增长态势，持 续增长的国民经济环境将会为房地产业的发展提供良好的支撑。 图：重庆历年来三次产业结构所占GDP的比率变化 （数据来源：重庆历年统计年鉴） 近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中，重庆作为重工业城市，第二产业在 GDP 中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应 1 提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 图：直辖以来社会消费品零售总额发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004 年社会消费品零售总额同比增 长14.3%，创历史新高。市场购销两旺，住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。 图：城市居民人均可支配收入及人均全年消费支出趋势 （单位：元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生 活水平逐年得到提高；2003 年城市居民平均每人消费性支出7118 元，按每个家庭平均3.3 人计算，居民家庭年平均消费支出2.3万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市 民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005 年一季度重庆 城市居民人均可支配收入同比上涨9.1%，城市居民人均消费性支出同比上涨6.8%，预计未 来2-3年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。 图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004 年全年实现固定资产投 资达1400亿元，比上年增长34.6%， 2005 年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重 庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资285.53亿元，同比增长20.2%。由此推算， 重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元，截至2015年将达到10000亿元，累计十年 期间达16000亿元。 在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和 竞争力明显提高，2004年中国城市竞争力排行榜上，281个参评城市中，重庆排名第12位， 列西部城市第一。 由 《2005 年发展与改革报告》获知，重庆西部大开发实施的首批 100个投资项目中，今年 将有96个建成或实施，由此看出，中央政府力捧重庆地区，无疑为重庆房地产市场的快速 发展、物业升值提供了最有效的保证。 1.2宏观政策环境 2003 年以来，中央出台了一系列房地产相关土地政策、金融政策、产品政策、交易政策， 旨在规范整个房地产市场，抑制地产泡沫，使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重 庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格的影响甚小，而将更加规范和完 整市场竞争机制，营造良好的开发环境。