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物业管理公司概述 物业管理公司的性质 第一节　物业管理公司概述 　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点： 　　第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。 　　第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。 　　第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。 　　二、物业管理公司的类型 　　物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。 　　(一)按存在形式划分 　　(二)按服务范围划分 　　(三)按企业所有制性质划分 　　(四)按管理层次划分 　　随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。 　　三、物业管理公司与产权人、使用人的关系 　　物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。 　　(一)产权人与使用人的构成 (业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。 1.法人团体 　　2.私人用户 　　(二)业主管理委员会与业主大会 33号令第6条：“(以下简称‘’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。” 　　一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。 　　业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。 　　管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；②决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。 　　管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；②协助物业管理公司落实各项管理工作；③接受业主和使用人的监督；④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。 　　(三)物业管理公司与管委会的关系 物业管理公司的组建 一、物业管理公司的目标定位 　　物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位，在组建之初就必须确立明确的发展目标。 　　物业管理公司作为第三产业，其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服务第一”。物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营服务。物业管理公司的运作目标应包括以下几个方面： 　　(1)妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保