北京市站西街综合商业项目可行性研究报告-.doc

目 录 前言 第一部分　市场可行性研究 3 一.房地场市场总体分析 3 （一）经济条件、社会因素分析 6 （二）交通及基础设施状况分析 11 二.供应市场细分状况市场调查与分析 13 三.项目市场可行性的基本结论 29 四.产品、价格定位 31 第二部分　规划及建设实施可行性研究 34 一.项目设计方案 34 （一）规划设计理念和主要思路 34 （二）道路交通系统设计 37 （三）景观绿化系统设计 38 （四）技术经济指标 39 （一）建设工程主要内容 40 （二）项目开发实施步骤 41 第三部分　财务可行性分析 43 一．总投资费用测算（参见表二 ） 43 二．资金使用 44 三．营业收入测算 44 四．经济效益分析 45 五. 敏感性分析 45 前 言 一、可行性研究项目基本情况概述 北京市北京站西街三角地南区危改项目（以下简称本项目）位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。（具体见附件：北京站西街危改图）,项目总占地面积约12.39公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。 第一部分　市场可行性研究 一、房地产市场总体分析 1、北京市房地产市场发展背景 北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都北京作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和北京审奥成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京，促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。 2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全北京市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7%，占国内生产总值的比重达到4.1%，提高1个百分点。北京城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5年内，北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点： 2、商品房建设将持续成为开发热点 2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。 3、政策导向 　　一是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发； 　　二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大