成都市市场调研报告 -.doc

天府软件园二期商住项目市场调研及策划报告 -  PAGE 35 - 目 录  TOC \o 1-2 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc131002464 第一章、项目投资环境调研  PAGEREF _Toc131002464 \h 2  HYPERLINK \l _Toc131002465 1、国家宏观经济政策研究  PAGEREF _Toc131002465 \h 2  HYPERLINK \l _Toc131002466 2、成都核心资讯梳理及经济发展情况分析  PAGEREF _Toc131002466 \h 6  HYPERLINK \l _Toc131002467 3、成都经济发展情况及其对本项目影响度分析  PAGEREF _Toc131002467 \h 11  HYPERLINK \l _Toc131002468 4、成都市规划资讯及其对本项目影响度分析  PAGEREF _Toc131002468 \h 12  HYPERLINK \l _Toc131002469 第二章、城市房地产市场环境调研  PAGEREF _Toc131002469 \h 15  HYPERLINK \l _Toc131002470 1、成都市房地产市场发展沿革分析  PAGEREF _Toc131002470 \h 15  HYPERLINK \l _Toc131002471 2、成都房地产市场发展现状分析  PAGEREF _Toc131002471 \h 15  HYPERLINK \l _Toc131002472 3、住宅市场（供给与需求）特征分析  PAGEREF _Toc131002472 \h 28  HYPERLINK \l _Toc131002473 4、商业地产（供给与需求）特征分析  PAGEREF _Toc131002473 \h 30  HYPERLINK \l _Toc131002474 5、成都市房地产市场发展趋势分析  PAGEREF _Toc131002474 \h 32   成都市市场调研报告 第一章、项目投资环境调研 1、国家宏观经济政策研究 从2002年开始，国家开始出台一系列规范市场和加强宏观调控的政策，2005年达到高峰，堪称中国房地产市场的政策年。继3月16日央行突然取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委新政等。经过近一年的运作事实证明，直指土地、税收、金融等楼市关键环节并充分运用税收杠杆来调节楼市的“国八条”、“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等打击投机炒作的规定出台，都对抑制以长三角地区为代表的全国大中城市房价增长过速问题起到重要作用，也令发展商们“很受伤”。据国家统计局调查，去年上半年，35个大中城市房屋价格上涨9.7%，下半年涨幅为7.2%，比2004年涨幅要低很多。此外，去年年底，上海一些楼盘出现降价八折也是明证。因此，许多发展商、专家就萌生“既然宏观调控已经收到成效，下一步应该会松松了”的猜想。 然而，国家发展和改革委员会在其公布的《２００５年房地产调控的成效》一文中更是措辞严厉地指出：2005年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题，“这是楼市的最不健康因素”。因此，综合各方面的信息发现，国家2006年依然将对房地产实行调控政策，虽然不会再出台更严厉的政策，但保持政策的连续性和加强执行力度是必然趋势。具体从“两会”和《建设部2006年工作要点》传递出来的信息可见一斑。 1.1、“两会”政府报告和代表、委员关注房地产情况 本届政府报告中明确提出：2006年国民经济和社会发展的主要预期目标之一是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款的任务，促进房地产业和建筑业健康发展。温总理在政府工作报告中强调：“要防止投资过快增长，继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款，从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。”请注意“最严格的土地管理制度”这一字眼，意味着“土地 ”将是今年房地产市场调控的切入重点。 “十一五”规划纲要（草案）提出，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房