2008天津别墅市场报告.ppt

2008年天津别墅市场报告 产品分析 区 域 产 品 别墅市场分析 别墅市场分析 供应状况 别墅项目主要集中在天津的南部（包括西南、东南)2007年天津别墅在售和开售的别墅项目约20个；新增供应逐年减少，未来以存量房为主 市场机会 伴随天津城市发展空间的提升，别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管国家政策有可能继续压制，但高档别墅的消费群体受住宅市场的干扰相对较小；别墅市场价格的逐年稳中有升 。 重点项目销售模式分析 点评： 该项目规模较大，一期为准现房发售，项目的价格策略采用低开高走，开盘时价格仅为6000元/平米，当被市场所认可后，后期产品价格逐步提升。二期产品为全独栋别墅，于样板示范区建成后一个月开盘。 该项目的推广可谓“大手笔”，铺天盖地的户外、路名牌广告、几乎每周均有的报纸广告以及电视广播宣传，达到了一定的轰动效应。 但该项目早期统一宣传为别墅大盘元年，但后期由于特殊原因将项目改为复合大盘，给人留下朝令夕改的印象。 　　 项目简介：中国最大的复合型地产项目、投资120亿元，超大规模休闲度 假型别墅社区。创造了国内以开发商为主导的新城开发模式。 开发商：香港合生创展和广州珠江地产共同开发 开盘时间：2004年9月25日，2006年4月京津新城推出成品别墅 产品类型：开发独栋、双拼别墅产品及个性化别墅 总体量：10000套，已开发1654套 样板间建成时间：04年初 主力面积：独栋265-600m2， 双拼190-210m2 现阶段售价：独栋1.1万元/平米 项目客群： 在区域上主要针对市区和北京的客户群体。针对客户第二居所的需求，但随着区域日趋成熟，针对的客户层次将有所提升。尤其在锦绣香江加入京津新城的发展后，加剧了区域市场的竞争，也提升了区域价值，增强了区域的吸引力，第二居所的软硬件条件都将进一步提升。 京津新城 北京科技大学天津学院 一期建设，占地375亩，建筑面积2852平方米 占地400亩 ，建筑面积16万平米 ，12套总统客房，3369平米歌剧院，3345平米国际会议中心 27洞国际标准球场 80亿立方米第三纪地热温泉；60余种温泉池水；38种保健矿物质；26万平米休闲景区；11套VIP别墅；148间客房； 概况 前期招商决策失误重复建设 8亿元 五星级酒店 盈利 盈亏平衡 盈亏平衡小有盈余(门票168,468元不等,旺季房间不足) 运营状况 5000万 大学城 1亿元 高尔夫球场 2亿元 温泉度假村 投入 项目 投入与运营 点评： 有京津新城位于城市的远郊，距离市区较远，交通便利性较差，主要依托京蓟高速。现有的公共配套设施尚不完善。配套主要是为配合项目规划了与休闲娱乐相关的配套设施。生活教育配套相对缺乏。 点评： 京津新城处于城市的远郊，城市化水平较低，主要通过配套设施的营造，打造出独具特色的休闲度假为核心的人文环境。温泉休闲是人文环境核心之一，经过近年来的成功运营，已成为客户假日休闲较受欢迎的项目，赢得了较好的口碑。京津新城的别墅项目也以此为主要的卖点，成功地销售了前期开发的别墅。 京津新城在先期配套上已投入68亿元开发资金。在商业、教育、公交、环保、体育等方面投入巨资。首先启动大型商业项目，如：帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、高尔夫球场等，强化客户的购买信心。 配套设施如供水、电暖、道路等均由开发商自行投资建设，由市政部门进行运营管理。 但项目过于庞大销售周期过长一旦出现资金链断截问题，势必将会造成项目进度的停滞现象 比例关系 销售额 年度营销费用 3.3% 2.7% 6% 4.7% 5% 2.8% 5% 4% 05年9月样板示范区开放 05年10月22日二期独体别墅开盘 3.7亿 07年：1000万 领世郡 07.10样板示范区开放 07.11一期开盘 3600万 07年：120万 远洋 商务独栋 5亿 4.2亿 3.9亿 7亿 2亿 2.5亿 04年初项目样板示范区建成，04年9月25日开盘，项目投入68亿打造周边配套资源 04年：3000万 05年：2000万 06年：2000万 07年：2000万 京津新城 05.10样板示范区开放，05.10一期开盘 06.10和07.7月两次对样板示范区升级改造 样板示范区开盘当天开放 07年：1000万 玛歌庄园 07.8样板示范区开放 07.10一期开盘 开盘前2个月样板示范区建成 1000万 社会山 示范区建设与 销售节点的时序 年度营销费用 与销售额的关系 项目 年度