内资房地产所得税讲义1171.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 注: 企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 关于适用减免税政策问题 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 补充： 从事商品房销售的企业属于房地产开发经营企业，不得享受新办商贸企业的税收优惠。苏国税函[2005]206号 从2006年度起，新办房地产开发企业一律不得享受所得税优惠；以前年度已批准减免税的，可享受至期满为止。苏地税发[2006]120号 笔者注： 这一条鲜明地宣告了国家对房地产行业的基调，明确地说明房地产行业不是暴利行业也至少是高利润行业，现阶段对房地产行业税收状况的极度不满。财税〔2003〕26号及财税〔2004〕93号中新办企业三年内免征营业税、营业税附加及企业所得税，不受行业限制，但31号文对此作了限制，房地产行业不得享受，就此大家可以考虑一下，这里面减少多少的机会成本。 * * * * * * * * * 经济适用住房应当符合下列三个条件： 1、经济适用住房由政府统一规划、土地管理部门行政划拨土地、并按政府确定的定价原则以微利价格向住房困难户出售的住房。 2、经济适用住房是国家计委、建设部等部门联合下达的经济适用住房建设投资计划项目。 3、经济适用住房销售对象是具有城镇户口且住房面积低于江苏省《职工住房补贴面积标准》的住房困难户。 南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》的通知 宁地税发[2004]23号 * * * * * * 如何解释定义？？ * * * * * * * * * * * * * * * 1、已销开发产品的计税成本。 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 问题：可售面积如何确定？已实现销售面积如何确定？按建筑面积计算，不按套内面积。 国税发[2005]172号，由技术监督部门的测量数据为准。 2、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用 包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 开发成本较83号文范围更明确，共6项 3．应付费用 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 ○凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 ○预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除 对企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过计税工资总额2.5％以内的部分，可在企业所得税前扣除。财税[2006]88号 4.维修费用 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 注：较83号文涵盖的范围扩大。检查中应注意一般房地产企业都有相关联的物业公司，此中有转移利润之可能（物业公司可以核定征收或者享受一免，或者三免两减半） 标