2010年商业房地产行业风险分析报告-.doc

摘 要 广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。按开发形式，具体表现为8中类型。 商业地产分类表 类型 定义 传统商铺以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的购物、休闲、美食 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009房地产开发景气指数走势 四、供求市场显见新特点 冷了租赁热了销售 2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业营业用房还是办公楼，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。 相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公楼租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金却持续下降。办公楼租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009房屋销售价格指数 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009办公用房租赁价格指数 五、一线城市租赁市场继续量价齐跌 二线城市回暖态势显现 北京：租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底。 北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。 数据来源：CRIC，世经未来整理 2009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化 上海：空置率租金双双上扬。 2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零售业的不景气，部分国际零售商的撤出给租赁市场带来压力；另一方面由于自身商业地产存量大，过分同质化，难以吸引客户，导致招商困难。 数据来源：CRIC，世经未来整理 2009年上海市优质商业物业首层租金及空置率变化 天津：商业营业用房租赁市场回暖，租金显著上升，空置率有回落趋势。 2009年一季度，天津市优质商业物业空置率继续上升，由2008年第四季度的11.4%上涨到12.4%，第二季度这一指标上升到16.5%，空置率进一步上升，直到第三季度才开始有小幅回落。第三季度空置率16.3%，同比上涨5个百分点。但是，空置率上升的同时，租金却不降反升，由2009年一季度546元/平方米/月，上升到第三季度567元/平方米/月。同比增4.63%。 空置率的小幅回落和租金率的持续上升，表明2009年下半年，天津市商业营业用房租赁市场需求量开始上升，整个租赁市场显见回暖迹象。空置率的上升反应出目前天津市场需求和供给结构还没有完全匹配，这和天津自身商业企业数量较小有关，短时间内还没有办法根本解决。 由于今年商业地产新开工面积有所增长，因此我们预计，2010年天津商业营业用房租赁市场仍会保持较高的空置率，但是会部分回落，租金水平将稳中略升。 数据来源：CRIC，世经未来整理 2009年天津市优质商业物业首层租金及空置率 六、中国海外位居上市公司综合排名第一 根据主营收入、净利润、净利润率、总资产、资产负债率对行业内上市公司进行综合排名，结合行业特点拟定权重的权重2009年度房地产行业上市公司主要指标加权排名 企业缩写 主营收入标准分 净利润 标准分 净利润率 标准分 总资产 标准分 资产负债率 标准分 加权 标准分 加权 排名 中国海外 100.00 100.00 38.73 77.50 78.17 78.81 1 万科 90.01 45.02 19.38 100.00 73.32 68.21 2 合生创展 30.08 77.67 100.00 47.99 82.09 64.16 3 华润置地 44.49 59.04 51.40 65.61 81.07 58.78 4 保利地产 70.03 53.57 29.63 69.37 70.49 58.51 5 SOHO中国 22.59 50.24 86.18 29.15 90.72 49.62 6 富力地产 55.44