2011年某市世贸大厦前期营销策划方案2012-.ppt

作为小户型公寓产品的优越性 根据我司对天长房地产市场的了解，鉴于小户型公寓较普通住宅存在许多的特殊性，结合区域市场的实际情况，以及本项目的产品定位，从置业目的上看，我们可以大致将本项目的目标客户自住类群体和少量投资类群体。 现将每类客户群特征分析如下： 1、置业型客户 此类客户多以年轻的白领为主，他们受过高等教育，具有稳定的高收入来源，工作繁忙，思想压力较大，家庭成员较少，需要一个温馨、舒适而又便于打理的生活空间，部分创新型的精装小户型正迎合他们的需求。此项目能满足此类客户的置业的两种需要，一是过渡性住房，一是丁克家族终身居住用房。 2、商务办公型客户 此类客户主要从事注册资本量小、经营成本较低的企业产品研发与经营，或以小型商务办公为主。同时此类客户又处于创业阶段，受运营成本的限制，使他们对办公空间的要求不高，但办公区域又需靠近企业，便于开展业务和提高经营效率。如服装经营、仪表生产、电子产品售后服务商、广告公司、STUDIO工作室等。 如：天长老城区区域服装、电子生意的私营业主部分以年轻人为主，他们有生意头脑、有能力，但是缺乏充足的资本，因此，这类消费群体同样是项目的重要客户群。 3、投资型客户 此类客户主要以转让投资、出租投资为主。他们关注的是房屋的投资回报率与转让难以程度。如天长仪表厂私营企业老板、高级白领精英、高校教师、商铺老板、公务员、医生等。 根据项目的定位，从小户型公寓的特殊性，以及当今住宅发展趋势，对产品进行定位的完善和加强，主要从以下两方面着手： 针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可 能丰富的配置年轻时尚的相关功能区。 建议：在本栋建筑的1、2层商业裙房商业部分设置书吧、咖啡室、影音室等，或者在招商时特别引进某一年轻群体喜好的品牌。 总体定价策略： 采用稳定价格策略 原因： 在老城区这个区域中，房地产市场没有其他各区成熟和发达，开发量 匮乏，相反邻近的政务区楼盘多，价格幅度相差较小，且市场趋于平稳。 市场比较法 （2）项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话（当然会因为政府市政规划的发展而改变），那么，发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理。 以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素： （3）价值实现的经济因素——经济、政策因素 区域规划： 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 政策方面： 利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 户外，利于传达高端形象；扼守要道，在客户的必经之路，在竞争对手旁 建议增加的户外： 1、新河路。 2、天康大道。 3、政务区楼盘集中地 4、天发购物广场 5、天长商都 DM，易拉宝，选择高端客户经常出入的场所或者大机构营业场所 外围展示 导示牌 路线 形象墙 新河路、天康大道设置路旗引导 区域边界的营造：地盘包装，通过命名/LOGO/形象墙，树立项目形象，强化昭示性 售楼处建议 设计原则 功能齐全，通过细节打造体现楼盘的尊贵品质； 动静分隔，景观面最大化留给洽谈区； 注意人流的特点，销售路线的合理性； 注意室内灯光的运用，体现其高雅、静谧的室外内氛围； 注意室内的装饰的设置（如壁画、绿色植物、家具等），体现其尊贵、品质感； .客户策略：重点突破老客户action：老业主答谢会 目的： 引导、形象推广 内容必备：LOGO、案名、电话。 原因： 本项目离政务区近在咫尺，在政府与城市商务区之间（天康大道）核心路段设置路旗引导客户，同时体现项目气势。 本 案 天发购物广场 本 案 推广——展示 推广——展示 围挡 目的：在项目售楼处形象未出来前聚集人气，提高上门量。 设置位置：华润苏果大厅内或新河中路康宁宾馆附近关键位置。 设置时期：6个月 前期繁华区域设立临时接待处 选址要求： 繁华区域，聚集人气，制造效应。 有足够的空间，200平方米以上。 形象好，昭示性好，通达性好。 必备条件： 沙盘布置（视情况而定） 接待区布置 休息区、洽谈区布置 展板，销售物料 收款设备 推广——展示 推广——展示 本案 中地·国际城 长泰·紫微苑 长泰·国际公寓 新世纪豪园 福泽苑 广陵花园 安泰·东方丽都成 龙湾名庄 推广—