金地上海金地格林春晓商业市场报告102p.pptVIP

[金地.格林春晓] 目录 第一章 南翔概况 第二章 南翔目前的商业格局 第三章 相似案例分析 第四章 本案商业经营模式建议 [南翔概况] 南翔概况 区位 南翔镇位于嘉定区的东部，上海市区的西北郊，与普陀区相接， 是嘉定通往市区的重要门户。 距市中心18公里，距虹桥国际机场15分钟车程，沪嘉高速公路， 沪宜公路和沪宁铁路穿越南北 ，交通便捷。 面积 全镇总面积33.4平方公里 ， 其中中心镇区面积约为全镇面积的 [1/15—1/12] 人口 全镇总人口近5万人，其中镇中心区人口目前约3.5万 南翔概况 人文优势 千年古镇，文化底蕴深厚，旅游资源丰富， 对区域的发展有积极的促进作用。 交通优势 镇区毗邻外环线，与市区的联系较便捷。 规划中的轨道R3线（接徐家汇）和M7线（接静安寺）将从根本上 改变目前的交通格局。 政府支持 依托R3站点，嘉定政府着意将南翔培育成为富有浓郁传统文化韵味 的，以居住和旅游为主的综合经济发展地区。 [南翔目前商业格局] 从人均指标来看： 目前上海人均商业面积的指标接近1M2/人； 南翔目前集中商业面积约1.5万M2，分散商业的面积接近1万M2，以南翔目前5万人计，人均商业面积约0.5M2/人，远低于全市平均水平。 即南翔镇中心的商业集中区域。 ——北至鹤翔路，南至 南翔火车站，西至真南 路，东至沪宜公路，约 为五纵五横形成分别以 解放街、古漪园路为辐 射带状商业格局。 大型集贸市场 中型连锁超市 大型餐饮 商业业态的发展与整个区域的发展是息息相关的，区域的城市化程 度和成熟度将直接影响商业业态在该区域的成长。 单纯从商业形态种类的角度看 以南翔的成熟度以及城市化水平，目前的商业形态的种类数量应该 讲是比较适应现有的人口数量和消费状况的。 从商业的分布情况来看 主要集中于解放街和古漪园路，商业密集度非常高，但是商业辐射 主要集中于中心镇区，外围的辐射力不够。 商业业态的创新不够 从商业业态看，南翔目前现有的，是以满足老百姓的日常生活需要 为主的各类商业配套，涵盖面仍是比较有限的。同时自身的创新能 力不够，须在外界因素的不断影响下，才会有所进步。 目前商业的饱和度如何？ 从人均商业指标来看：远未达到饱和的程度，市场空间较大。 从商业业态角度来看：目前尚未饱和，但是以目前的发展趋势：业态类型主要集中于零售和日常生活配套。有趋于结构性矛盾的趋势。 前景如何？ 从前景看，南翔是嘉定一个重要的人口倒入区，在未来的几年内将引入大量的市区人口，这就意味着南翔镇现有的商业体量和质量是远远不足以满足市场需要的。 由于本案在建筑形式上，颇为特殊，为内街式商业，与周边的商业建筑有很大的区别。 为了便于本案的最终定位，我们选取了两个与本案颇为相似的案例即：[万科假日风景][康桥半岛]，加以分析比较。同时我们对于具有很强借鉴意义的[上海奥园][半岛大都汇]也进行了针对性的调研，以便对本案有所启发。 万科假日风景的商业部分—假日广场，位于春申路畹町路，占地 10000平方米，建筑面积8000平方米，由5幢2层建筑物组成，规划为 超市、文化、生活、餐饮等4个区域。 商业形式：内街式的集中商业及畹町路的沿街商业（共2F）。 价格：2.5-3.5元/平方米/天（租金）。 面积：25—50M2/间 目前状况：已出租完毕，大部分商家已经入驻。 商业业态统计分析（已入驻部分） 从面积来看，除餐饮和银行外，其余店面对面积 没有太严格的要求，面积相对要小很多。 从业态设置上看，除日常每天与社区居民息息相 关的便利店，餐饮，干洗店，银行等，个别门店 如宠物店的开出，值得关注，说明随着发展，新 的商业形态会被逐渐催生。 本案的商业业态分布足见其针对的目标消费群为附近 的社区居民 该案在定位上很明确——属于社区商业，因此其目标消费群无疑是 以周边社区的常住居民为主的，由于目前本地区的大部分小区尚未 全部入住，势必会影响目前的商业经营。 但是从目前现有条件表现出来的情况，也不乏一些特点值得关注： 从位置上看，端头的经营情况远好于其他地方，底铺的商业价值远 高于二楼。 从经营业态上看，零售，餐饮可以保证较稳定的消费群，中介受市 场大势的影响较明显，美容，干洗，彩扩等受周边小区的入住情况 的影响比较大。 康桥半岛商业中心位于秀沿路（东衡山路）两侧，属于康桥半岛的 中心位置。 康桥半岛休闲商业娱乐中心占地150亩，包括东衡山路商业街、 美食广场、康体中心等，总规模达8万M2。 商业形式：集中式主题商业街 价格：10000元/M2（1F） ； 8000元/M2（2F） 2.2—2.6元/M2/天；1.3—1.6元/M2/天（2F） 商铺