杭州桐庐世贸中心商业项目营销策划提案87p2009年.pptVIP

海陆世贸中心策划思考 ＰＴ１桐庐住宅市场概况 ＰＴ２桐庐商业各业态及商业现状（略） ＰＴ３海陆世贸中心运营思考 天下大势 　2002年中国房地产界首次提出“商业地产”这个概念以来，先后经历了2002“强力启动”年、2003“快速发展”年、2004“问题”年以及2005“空置”年四大阶段。 　　2006年以来，国内商业地产将迎来“国际年”，同时呈现融资渠道国际化、商业形态国际化、运营模式国际化以及商品品牌国际化四大特点。商业地产的发展模式也将从短期销售模式特别是售租与经营分离的状态，向持续运营的不动产模式转变；以及将完成从产品经营向资产运营和资本运营的跨越，并实现与资本市场的全面接轨。 资本运作是大势所趋 　　　海外资金的直接投资尤其是REITS的在国内出现，如新加坡凯德置地和澳大利亚麦格理在国内市场的连环收购，以及去年东亚银行首次对中国的品牌地产企业发放中长期租约抵押贷款等标志性的事件，都证明和昭示着中国的商业地产正成为海外资本垂涎的蛋糕。 　　　121系列文件出台，银行信贷-债权融资的中长期化和非银行信贷融资-股权融资的陆续推出，国内的商业地产肯定会迎来从以销售为主流的产品现金方式向租售结合的资产经营和以租为主的国际不动产方式转变；而且今后商业地产全程化、定制化和专业化的商业规律也已是大势所趋。 任何伟大的策划必须建立在项目资本良性运行基础上， １２万的商业地产注定是长期运营的长线收益物业． 商业地产的核心能力是资本运营，在目前的宏观政策下，不动产投资型物业已经被抑制，２００７年国家的宏观政策将步步紧逼． 从桐庐的市场层面来看，商业和住宅市场日趋饱和，去化速度缓慢．常规的思路市场风险大增． 　　本项目还有酒店和大卖场等长线收益物业．从长远来看，随着时间的积累，本案商业还有跳跃式的增值空间．所以商铺部分现在套现并非最佳时机．解决好资本运营是项目成功的核心． 　本项目是一个集酒店、办公、居住、商贸、餐饮、娱乐、旅游购物为一体的综合性项目． “豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式之一，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋综合购物中心SHOPPINGMALL＋商贸博览CONVEN-TION＋国际公寓APART-MENT的复合体 　 “豪布斯卡”（HOPSCA）一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。 形态和功能：海陆世贸中心符合HOPSCA豪布斯卡原则和定位 推广及形象定位：三期项目的启动需要新的概念和元素并和前期纯商业有一个区隔 海陆世贸中心重新定位为　　 HOPSCA豪布斯卡街区 　　海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区这种以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品,它有着功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等优点。 最重要的是它产生的互动效应、规模效应，可以带动地产升值，提升入驻商户或企业形象，方便使用者，减少综合使用成本、树立区域乃至城市标志，体现了资源共生、聚合增值的优势，具备浓郁的现代化特征。 　　　　 海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区 不仅仅是商业街的“购物街”更是“生活街”。 　　　商业街一直是作为购物街来经营，这种陈旧的经营观念固定了商业街的思维定式，商业街的经营观念也要有相应的变化。“豪布斯卡”原则的提出正是商业街的经营观念创新的结果。即商业街不仅仅是一个购物的场所，而是一个集旅游＼购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间，“生活街”这一观念上的创新，为项目前期商业街的招商及繁荣注入了新的力量和元素． 　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析一 　　 Hotel为酒店。本项目可将可引进两家酒店，一家四星级标准酒店，一家为经济型连锁酒店．在商业街周围建立一些酒店：一是增加商业街的客流；二是增加商业街的顾客的滞留时间。随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品消费休闲消费将日益成为主流，作为满足人们休闲消费需求的酒店业是必不可少的，而把酒店引入商业街区可为一举两得，既适应了消费潮流的变化，又可带动连续购买。 　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析二 　　Office为办公楼。在商业街适当引进办公楼，主要是为了增加白天的人口。进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，他们是中高档商品的目标顾客。另一方面，办公人员进出商业街，使客流呈现多元化。保守估计，每天进出办公楼的总人数至少要超过办公楼内固有职员的一倍以上。 　　　　　 　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析三 　　Parki