广州茗雅汇项目营销提案20081109终稿106.pptVIP

营销竞标提案 报告提纲 前言 问题界定 大视野－泛珠三角经济桥头堡 城市现状－城乡两级分化明显，市中心发展呈现马太效应 产业结构分析－产业经济强劲 城市规划－产业经济与休闲经济齐头并进 七盘齐发，硝烟四起，产品扎堆，营销为王 市场大势－区域上演“群英会”，区域规模效应显现 重点竞争对手界定 重点竞争个案分析 重点竞争个案分析 重点竞争个案分析 客户定位公务员、教师，主力产业群体 客户定位 客户定位－大局观，把房子卖给更多人 市场小结 SWOT分析 SWOT对策 目的：以低门槛置业计划利诱资金压力较大的消费者，实现最大化吸纳市场； 目标对象：促进资金实力不足、长期犹豫不决和长时间观望客户的成交。 形式： “0门槛“购房更轻松为消费者降低购房门槛，开办的“0首付方式”或者”超低首付按揭购房，实际不是真正意义上的无需首付便可安心入住。购房者交纳定金，在一定期限内付清首期的后再作月供。以时间作节点，淡化“首期款”门槛。 目的：依托名校，提升项目形象，通过送学位，吸引目标客户群关注促进项目销售 目标对象：主要针对关注孩子教育的客户，例如四会周边产业园区外来口人较多，安家落户生儿育女，必然对教育需求较大，别外对本地新兴家庭也会相当有吸引力 形式： 发展商与项目周边名校联系，如实验小学等，签订教育合作协议 ； 客户购房可对应获得学位。 目的：加强项目在硬件配套方面的利益输出，吸引目标客户群 目标对象：针对成熟家庭长者儿童，解决医疗方面的需求 形式： 发展商与医疗机构联动，为业主办理医疗卡协议 ，例如免费定期体检，单项免医疗； 客户购房可获医疗保险。 购房送时代广场购物卡 思路：以购房可获得现金奖励或特殊额外折扣作为利益点，发动目标客户为项目进行人脉传播 目的：在目标客户群内实现迅速口碑传播，促进项目成交 目标对象：玉器街商户、政府公务员、企事业单位高管、工业园区管委与企业主、意向登记客户 方式： 发展商联同政府相关部门组织项目推介会向目标对象推介项目 成立海逸会俱乐部，向到场客户派发VIP会员卡 承诺通过会员购买项目产品，会员均可获得现金奖励或特殊额外购房折扣 打破老城区与新城区的距离隔阂，拓宽项目老城区客源，建议在老城区中高端购物中心区设置项目外展点，作为项目面对市场的第二窗口，并配备介绍资料、睇楼接送车 推广策略 推广对象 项目卖点提炼 项目卖点提炼 项目卖点提炼 推广主题 四、 推广渠道－推广渠道策略 1. 多元交叉，一夜成名 ——多种推广渠道并举，开盘前展开立体交叉式的宣传攻势，一夜成名 2. 集中优势，重点攻击 ——用好每一分弹药，开盘后针对性重点攻击，有的放矢 推广渠道－多元交叉组合 推广渠道－媒介应用注解 电视 加大覆盖率，选择翡翠台进行项目形象广告片投放，加深客户的记忆接收 短信 属于即效性强的一种渠道，同时也是撒网式推广，扩大项目信息宣传范围 派单 针对个人目标客户群进行单张直派，选择老城区中高档购物场所等区域 户外（高空） 长期有效的媒介，让客户“被迫式”的信息接收，视觉效果较佳 DM 针对项目目标客户群进行点对点邮寄宣传品，能直接达到宣传的目的 推广渠道－集中优势 阶段性推广建议－内部蓄客阶段 时间：2008年11月 推广目标：建立强势入市形象，引起市场关注，吸引客户到场； 推广主题：如何成为新城市主人 推广手段：重点以电视为主体，附带户外、单张、短信、DM等，并配合外展团购现场包装全面展开 主要物料罗列：内部解筹方案、开盘方案、价格确立，宣传物料、销售文件的准备：户型单张、海报、展板、路旗、条幅、电视资料片、价格表、付款办法、认购书等 主要事件：内部解筹、泛销售公关会议、团购流动展销、第二外展宣传 阶段性推广建议－公开发售阶段 阶段性推广建议－持续强销阶段 推广阶段策略媒介运用 情景提升建议 情景策略 原则依据 策略 执行 道路入口包装 入口通道包装 售楼部包装 看楼通道包装 电梯大堂建议 样板房装修建议 外展点包装建议 情景提升原则与策略 原则依据 根据项目卖点包装 具有市场排他性 突出高档次，高品位 气势宏大，视觉冲击力强 见效快，低成本 策略 “三点一线”策略——以“户外－售楼部－样品房”三点连成一线层层诱进，令顾客在“三点一线”中完成对项目“认知－认可－认购”的沟通过程 情景执行建议—道路入口包装 项目并非直临主干道，如何有效让来访客户和途经客户第一时间“认知”项目所在，对于本项目至关重要 情景执行建议—道路入口包装 在开盘等重要节点，配合空飘、空中舞星，彩旗等装饰性宣传道具烘托现场人气汇聚的场面，吸引途经客户的关注 情景执行建议—入口通道 由四会大道进入项目现场的通道是