2008年上海地区科技园区市场调研报告.pptVIP

科技园区市场调研结论分析 时间：2008年5月12日至5月14日 范围：上海、苏州、昆山境内，环昆山项目一小时车程范围内的主要技术园区。 目的：考察上述地区主要高科技园区，了解其租售价格、管理费用、基础设施、优惠政策、配套服务等相关信息，为昆山项目提供参考。 各地主要技术园区情况比较 研究分析方向 建筑规模 园区产业 目标客户 机构组织 服务体系 租金预估 市场调研结论分析 建筑规模－－不断扩张，区域发展 　　 1.科技园区的圈地运动地正在激烈进行，其中部分园区还存在大面积正在开发的企业用地，个别园区甚至是将整片土地包租给入驻企业，由此看来，昆山项目在规模上无明显优势，可以学习金桥Office Park的模式，以吸纳多元文化的小规模精品办公为特色； 　　2.各地软件园随着规模不断扩大，都在寻找与其他园区的合作，其目的是在更大范围上打造产业链，力图通过地域差异，资源共享，优势互补，形成片区优势；相比较而言，昆山项目在此方面相对薄弱，不过这是项目发展阶段的限制造成的，目前尚处在前期开发阶段的昆山项目应把发展重心放在园区硬件环境的建设上。 　　　　 园区产业－－关注定位，打造产业链 1. 各个园区都在开辟特色发展的路径，注重龙头企业带动有特色的行业发展，此外很多园区开始关注建立完整而广泛的产业链，推进区内企业产业升级。昆山项目可以借助法国凯捷这个领军型企业的优势，顺藤摸瓜，发掘其产业链上的合作企业，吸纳到园区中来，这样不但有助于园区的业务发展，还营造出了产业氛围。 2. 此次考察的过程中，发现不少园区都有生物科技类、药品研制类企业入驻，当地政府对于此类企业的政策支持幅度较大，未来昆山项目如果想要避开软件企业的重复竞争，可以着手发掘和吸纳此类企业，提升园区的产业阶位。目前的问题是，昆山项目的产业定位仍然比较模糊，还未明确特色发展方向，这虽然是很多园区在开发初期的困惑，但应当尽快确定下来，以便于今后的强势发展。 目标客户－－瞄准主要需求，发掘潜在客户 根据昆山项目的产业定位以及其本身的设计规划的特点，大致可以明确未来客户的来源主要有两类： 工业区－研发生产型企业 写字间－办公需求的企业 在市调的过程中发现，租金及人工费用等综合成本是成为目前科技型企业最关注的费用之一，而这恰恰是昆山项目的优势所在，在今后的营销宣传中，应当积极地突显这个方面优势，更大范围的争取潜在客户，此外，通过和其他园区的比较，归纳出以下几点可能是未来客户企业入驻的主要动因： 1. 综合成本减少（人力、租金） 2. 办公条件和环境的改善 3. 优惠政策引导（政府支持） 4. 特色化的园区服务 5. 对花桥商务区未来的发展颇具信心 机构组织－－政府支持，作用巨大 1. 根据组建模式的不同以及管理服务机构的性质，可以将所调研的软件园分为三类： a.公司模式（金桥 Office Park）； b.政府派出机构模式－由政府某一部门负责组建的（天地软件园、花桥商务城）； c.政府和企业共建模式（苏州工业园、紫竹软件园、张江高科）。 2. 由政府派出机构或政府和企业共建的软件园管理服务机构有如下的优点： a. 没有土地开发的压力，可以全力发展产业 b. 政府参股或直接管理容易落实优惠政策 c. 风险小，短期内几乎可以不考虑资金回报 3. 相对而言，公司模式经营的产业园普遍存在以下问题： a. 基础建设的资金投入大，回收慢 b. 需要不断和政府协调，争取优惠政策，而政府为了突显自己的优势，以及自身利益考量，往往把控的很严格。 c. 产业促进方面，心有余而力不足 另一方面，公司模式经营的产业园，也有其不可忽略的优势： a. 市场反应更敏锐，产品更能迎合市场需求 b. 机制灵活，办事效率高 c. 针对企业的专业服务更能切中要害 因此，在昆山项目的开发过程中，一方面充分发挥公司运作机制的优势条件，另一方面可以考虑与政府机构合作的方式，理由是目前项目开发过程中的很多工作都是代政府职能的行为，政府应当予以最大限度的支持配合。 值得一提的是，目前产业园比较普遍的运营模式是，以房地产养产业园，通过房地产销售的资金回报来供给产业园的开