2009年六安香溪庭园项目营销策划方案.pptVIP

* 中国地产商域网 香溪庭园接下来做什么？ 南京和普置业2009.3.23 要解决的两大问题： 香溪庭园为什么会不温不火？ 怎样抢夺其他项目的客源？ 一 香溪庭园为什么会不温不火？ 不温不火的原因： 形象的尴尬。前期不能以“别墅”的形象面世，知名度打不开。 调性的模糊。基于上述原因，传播时比较“小声”，没有影响力。 －－在别墅推广中造成了很大的问题。 策略改变：我是别墅。 传播策略： 炒热别墅 六安别墅，还好吗？－－把脉六安的别墅市场。 真正的别墅是什么样子？ 别墅三性－－别墅的私密性，邻居的友善性，生活的随意性 别墅还是香溪庭园？ 香溪庭园－－景观面世，二层大空间，双拼为主，溪流环抱 炒热别墅 六安别墅，还好吗？－－把脉六安的别墅市场。 联袂炒作别墅的居住价值。 城市别墅--小规模的开发（尚城国际别墅，和顺名都别墅）与住宅区同为一体。 别墅的稀缺性，供应量少。 别墅需求的量大，所以有别墅诞生。 香溪庭园应运而生。－－规模整体化的开发。 真正的别墅是什么样子？ 别墅三性－－别墅的私密性，邻居的友善性，生活的随意性 别墅价值的放大。 与城中高端住宅（六州首府）比较，别墅是置业的终极选择，未来升值潜力更高。 什么样的人住别墅，改善性住宅需求的人，享受性住宅需求的人。 别墅还是香溪庭园. 香溪庭园－－景观面世，二层大空间，双拼为主，溪流环抱。 通过客户的证言证词：选别墅，还是选择香溪庭园。 真正的别墅——香溪庭园 真正的别墅是什么样？ 为什么香溪庭园的才叫别墅？ 真正的别墅与我的对应关系。 有景观。--对应香溪庭园的溪流环抱的景观。 有空间。--对应香溪庭园的双层空间布局。 私享性。--对应香溪庭园的纯别墅区规划。 平等形。--对于香溪庭园的客户的相似性和尊贵感。 提升香溪庭园别墅的价值。 真正的纯别墅区（别墅区的规划，别墅的规划） 双拼，三连排别墅，纯别墅区，溪流别墅区。 两层，双层空间。别墅空间的最大化利用。 （有别于市场的其他别墅三层空间，每层空间太小） 二、怎样抢夺到其他项目的客源？ 核心策略：抢夺城市别墅+高端公寓的客户。 .对其他别墅的价格进行考量，对比香溪庭园的价格。 .对其他别墅面积利用进行分析，香溪庭园面积最合理。 合理的总价，合适的面积。 其他别墅卖什么价？我卖什么价？ 核心价格竞争策略： 对比城市别墅竞争者：我的总价控制的最好。 单价中等，面积180平米控制得当，总价最适宜。 （尚城国际5400－－6000元/平米，184－－240平方，100万－－150万。27套，连排，3层） （和顺名都城，4800－－6500门40－－290平米，加车库） 3层导致空间利用率低，面积大导致总价较高。 （时刻关注对手，给予致命一击） .对高端住宅的总价进行考量，对比香溪庭园的总价。 .横向分析，别墅的居住高端住宅更舒适，更有身份。 所以香溪庭园价格理应卖得更高，但并不高多少。 给客户性价比的暗示。 买别墅和买住宅，毕竟差了个层次。 公寓都卖得这么贵？那么我呢？ 核心价格竞争策略： 对比城中高端公寓的总价，别墅理应卖的更高。 别墅作为一个更高端的物业形态，只属于少部分人。 因供应量稀缺，而形成的价格比住宅高。 （城市公寓，六州首府，3300－－3600元/平米） （香溪庭园，总价50－－60万，单价2800元/平米） 三 入市时机的炒作 别墅市场复苏，香溪庭园别墅公开。 一期二次开盘的炒作，联袂炒作别墅市场。 香溪庭园的公开为导火索，引导客户选购别墅。 香溪庭园的促销战略+提供60%的银行按揭。 促销战略在总价上做到更低价。 银行提供60%的按揭， 你能像买住宅一样没别墅。 主线：提高别墅居住者的身份。 辅线：降低别墅购买门槛。 项目的年度SLOGAN: 别墅生活 从香溪庭园开始 宣传方式的改变： 1、抢占别墅话语权。 2、攻占客户心理。 3、强推客户行动。 1、抢占别墅话语权。 香溪庭园作为六安典型别墅在说话 1、《皖西日报》（党政机关报） 《大别山晨报》 缩减广告频次，增大广告版面。 （如原来3版/周，减少为1版/周，由原半版改为整版） 增大新闻炒作话题： 六安别墅还好吗？ 真正的别墅来了吗？ 什么样的别墅，更适合居住？ 别墅生活，从香溪庭园开始 香溪庭园的优势在哪里？ 2、DM直投广告以诉求项目的核心价值为利益点。 主推项目的别墅生活和价格。（由虚变实，推动客户购买） 告之客户： 真正的别墅，是香溪庭园。 用买住宅的总价买香溪庭园的总价。 银行提供60%的银行按揭。 2、攻占客户心理。 户外广告要给客户面子。 抢占重要地段投放户外广告。提升层次。 户外广告投放地点要在主城核心，视野开阔处。 不建议投放公交广告