房地产开发成本构成与控制35页.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 规划设计 工程招标 工程造价与决算 材料设备采购 现场管理 这方面很难把握，可以规定“货比三家”，但就是这样也很难控制。在招标过程中可以找三家以上，然后选两家报价低的再往下砍价。 第四关：材料设备采购 规划设计 工程招标 工程造价与决算 材料设备采购 现场管理 现场管理更难，比如一些图纸上没有的东西要进行“签单”，这个过程也很难直接控制。 第五关：现场管理 第三部分 建筑设计常识与诀窍 建筑设计几个槛： ▲6层及以下，不装电梯； ▲6层以上，必须装电梯； ▲11层及以下，可只装一部电梯，并且楼梯间与电梯间可以连通 ▲12层开始，必须装两部电梯，其中一部作为消防电梯 ▲19层及以上必须设两条步梯或者剪刀楼梯 电梯的成本： 以18层为例，电梯成本约25万，每增加一层电梯成本约提高5000元 2.8米层高的来历： 房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗台高0.9米，合起来就是2.8米。 外墙面积测算： 外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。 玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝合金窗成本约180元/㎡ 建筑之间东西间距： 多层不小于8米，而小高层和高层不小于13米。 节能住宅与普通住宅的差别： ▲外墙做保温处理（节能比普通高80元/㎡，墙面面积） ▲北向不宜开飘窗 ▲窗户尽量采用塑钢双层中空玻璃。 ▲节能住宅的成本比 第四部分 前期谈判实战经验谈 商务谈判是所有工作中的重要一环，成功的谈判是做成业务的前提。如果谈判者能灵活掌握并动用一些谈判原则和实用技巧，就可能在谈判桌上取得主动，起到“兵不血刃”、“不战而屈人之兵”的作用，为最终取得所期望之结果奠定基础。 概论：商务谈判有技巧 1、谈判前准备 初次见开发商需配“三把刀”—— 第一刀：入地 第二刀：削魂 第三刀：还魂 实地查看地块及周边特征，目的是确定楼盘区位特征、档次 熟悉一切项目相关资料，以最快的速度形成项目整体轮廓，勾勒项目的灵魂 调研当地主要楼盘，找一个市场特质与本项目类似的楼盘作为参照，以初步确定项目的规划档次、销售价格 2、谈判原则与技巧 个人体会总结，前期谈判有这么实用“八招”—— 第一招 将心比心 第二招 突出优势 第三招 模拟演习 第四招 底线界清 第五招 了解对手 第六招 要有耐心 第七招 随机应变 第八招 埋下契机 第一招 将心比心 谈判最忌以己方观点，需索无度，应从对方的角度出发，将心比心，合作的最后达成一定是兼顾双方利益的，比如开封锦绣皇城项目合作洽淡。 　　 第二招 突出优势 对于对方立场、观点都有初步的认知后，再将自己在此次谈判事项中所占有的优、劣势及对方的优、劣势，进行严密周详的列举，尤其要将己方优势，不管大小新旧，应全盘列出，以作为谈判筹码。而己方劣势，当然也要注意，以免仓促迎敌，被对方攻得体无完肤，比如驻马店项目洽谈。 　　 　　 　　 第三招 模拟演习 就是将各种可能发生的状况，预先模拟，以免实际遭遇时人慌马乱，难以主控战局。在了解优、劣后，就要假想各种可能发生的状况，预作策划行动方案。小至谈判座位的摆放都要详加模拟，如彭总带领洽谈中泰二期项目，各有分工。 第四招 底线界清 通常，谈判时，双方都带攻击性，磨刀霍霍，跃跃欲试。双方只想到可以“获得多少”，却常常忽略要“付出多少”，忽略了谈判过程中己方要让步多少，方可皆大欢喜。所以，在谈判前，务必要把己方的底线界清：可让什么?要让多少?如何让?何时让?为何要让?先行理清，心中有效。否则，若对方咄咄逼人，己方束手无策任由对方宰割，那就失去了谈判的本意。比如正常的合同要点拉锯砍价 第五招 了解对手 孙子兵法的“知己知彼，百战不殆”众所皆知。谈判前，了解对方谈判负责人的喜好，投其所好能尽快获得对方的好感。有助谈判达成。比如杨总带领洽谈的汝州项目，对方有留学经历；彭总带领洽谈的东方今典项目等等，每一次都应尽可能的多了解对手资料 。 　　 第六招 要有耐心 古语有云：“病急乱投医”。故在谈判中要时刻暗诵默念“戒急戒躁”，尤其在剑拔弩张、激烈火爆之际，更要遵行。因为，谈判中常有耐久战要打，据传当年李鹏当选传；中泰二期，。 第七招 随机应变 战场状况，瞬息万变，谈判桌上需随机应变。虽说诸葛亮神机妙算，但人算不如天算，总有考虑欠周、失算之处。谈判时，出现对手突有神来一笔，超出己方假设状况，己方人员一定要会随机应变，见招拆招。实在无法招架，手忙脚乱时，先施缓兵之计，再图谋对策，以免当机立“断”——断了自己的后路。 　　 第八招 埋下契机 双