中原2006年宝安市润恒n6地块前期产品定位建议报告.pptVIP

深圳中原 深港研究中心 一是：看好宝安中心区的发展 首先，最大的利好消息是2005年春季宝安区政府将迁移到 宝安中心区； 其次，宝安大道将于2005底或2006年初和深南大道对接； 其三，西部通道南山段将于2005年底建成通车 ； 其四，2005年宝安中心区将加大各种相关配套建设力度 ； 其五，宝安的房价和南山房价差价依然较大。 二是：宝安楼盘在向关内进军 从2004年开始，宝城区各楼盘纷纷加大了向关内客 户的宣传力度，无论是关内的主流媒体还是次要媒体， 均可以看见宝城楼盘的身影。从中原代理的鸿昌花园关 内客户比例超过30%的例子可以看出，开发商有意识地 吸引关内客户目光的策略所产生的效果还是不错的 ！ 三是：超值选择在宝安 从销售价格看，6000-8000元/平米成为片区主力价格；均价在7000以上，未来有继续上升的趋势！ 同样的总价在宝安中心区可以购得不同面积的房子，而且有一定的升值潜力！ 从南山整体供应主力户型来看，主要以60~80平方米的2房和90~110的3房为主！ 南山市场情况 在宝安置业，与南 山同样的总价，享 受超值面积空间！ 南山客户置业在宝安 一是普通工薪阶层：由于经济收入不高，在关内购置物业压力 较大，选择在宝安购买物美价廉的住宅； 二是白领阶层：注重生活质量、生活情调的部分，虽然有一定 的经济能力，但是还无法达到在关内购置低密 度高品质物业的程度，从而选择到关外购买与 关内档次相同的物业。 购买户型2房70平米左 右，3房90平米左右 中心区未来开发项目 宝安中心区 高档舒适型 尖岗山片区 尊贵享受型 其他区域 （中档安居实用型） 新安老城 坪洲中心区 宝安中心区 尖岗山 区域开发素质逐级升高 区域属性通常决定项目定位 坪洲中心区 中高档实用型 新安老城 成熟多元型 第五大道 幸福海岸二期 深业新岸线二期 宝利N2项目 宏发项目 金鸿凯旋城二期 鸿荣源N11项目 海逸世家 泰华N2项目 泰华N11项目 宝安新中心区 2005年~2006年，约298万M2，供应量大！ 大部分定位中大户型及高档物业。 我们的户型该如何定位？ 第六部分：本项目户型定位建议 定位前言 客户需求差异——70平方米左右的户型有需求，寻找差异; 客户差异——锁定宝安本地和南山客户，中等或中等偏上 的购房主流群； 优质环境支撑——空中露台、入户花园、大落地凸窗、超 高层高等。 润恒N6户型配比建议 注：N6地块占地22333.87平米，住宅建筑面积57270平米。 总套数约647套左右，平均面积约93.2平米。 647 100% —— 合 计 65 10％ 115-130 4房2厅 226 35％ 100-110 129 20％ 90-95 3房2厅 129 20％ 75-80 98 15％ 65-75 2房2厅 套数估（套） 套数比 面积（M2） 户型 润恒N6和N11户型配比的分析 ★市场分析得知，2房存在市场机会，项目的2房将迎合市场需求。 而项目的3房也是片区热销户型的主流户型。 ★置业目标群差异。项目目标客户群层次略低于中心区主力客户；且 预计06年关内客户比重会逐渐增加； ★N6方案主要竞争优势在于面积相对较小，具有价格竞争优势； ★N11地块在N6地块的基础上适当增加了中大户型的比例，有利于进一 步提升项目形象 。 深港研究中心 · 研究一部 目 录 我们面临的市场？ 透过现场看本质 客户群刨析 谁来购买本项目？ 户型定位及开发时机 本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的基础上针对本项目需要做什么样的户型再次的进行诠释，通过对宝安中心区目前和未来户型供应和客户群的购买情况，来分析到底什么样的户型迎合购买中心区客户群的需求，从而得出本项目的户型定位。 第一部分：我们面临的市场？ 住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态； 供应量从01—04年平稳增加，虽然05年市场供应猛增，但仍然是形成供不应求的局面； 销售量逐年递增，从2001年开始每年保持20%以上高速平稳涨幅，05年涨幅高达55.8%。 供需结构分析 宝安历年销售面积情况 03年到05年宝安的销售面积逐渐增加，到05年达到 约266万平方米的销售面积！ 06~07年中心区总体供应情况 - 20.7 　 高发 - 第五大道二期 - 21.98 　 深业 宝安新中心区　 深业新岸线3期 未定 18 　 泰华 中心区N11地块 泰华N11项目 未定 32.18 　 泰华 中心区甲岸路 海逸世家