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浅谈如何做好城市拆迁估价 随着城市化进程的加快，城市用地规模不断扩大。为了满足日益增长的城市用地需求，目前大多城市用地向周边区域扩张，对郊区的土地进行征用或者征收，同时在旧城区中进行改造。这两种方式不可避免都要面临一个很现实的问题——拆迁，由此引发的问题也层出不穷。2001年6月6日，国务院第40次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》。新《条例》明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定。2003年年12月1日，中华人民共和国建设部公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》第五条明确规定：拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。本文就如何做好拆迁估价，浅谈自己的看法。 一、估价机构选择应公开、公平、公正，确保估价的信誉度与可靠性 房地产评估机构自1999年与政府脱钩以来，已经走过了将近10年的市场化历程，近10年来房地产估价机构发展迅速，以湖南省为例，通过湖南省房地产业协会中介专业委员会2007年二、三季度房地产评估机构信用评价结果统计表获悉，目前全省共有房地产估价机构88家，其中获得一级资质机构4家，二级资质机构23家，三级资质机构50家，三级暂定资质机构11家。相比90年代已经增加几倍。房地产估价机构的数量增加，整个房地产估价机构行业的竞争随之也相应激烈，特别是业务的竞争。有些估价机构为了抢夺业务，尽量压低评估收费，同时对委托方的非正常要求也全盘答应，对整个估价行业的公正、公平性带来很大冲击。 拆迁估价作为房地产估价中的一种，其对整个社会的重大意义不言而寓，所以在众多的估价机构中如何选择一家公平、诚信度高估价机构进行评估也极其重要。 拆迁估价中涉及拆迁人、被拆迁人和政府等多方面的利益，在选择估价机构时必须权衡多方面的利益。在《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”笔者认为分类评估也建议抽签。 以长沙市为例，目前长沙市房地产估价机构有30多家，笔者认为在众多的估价机构中选择一家估价机构进行拆迁估价，首先应根据房地产业协会中介专业委员会（以下简称中介委）的每季度的信用评级中选择几家信用度较好，公信力较强的中介机构。中介委的信用评级为每季度评价，往往在季度评价中，中介机构的信用得分一般有较大变化，在选择评估机构时，不能单凭某一次得分，应该根据几个季度的综合表现。 其次把握对等原则，估价机构代表的是拆迁人与被拆迁人及政府等各方面的利益，对确定为某次拆迁估价的机构要把握好这几方面的利益，针对不同的被拆迁房屋情况不同处理（如面积过小、补偿补偿不足以买新房等），确保拆迁估价能够真正解决问题，为整个拆迁工作的进程起到应有的作用。 二、选择具有一定拆迁估价经验，专业的估价人员，为拆迁估价提供强大的技术支持与保障 估价人员的经验与专业水平，关系到拆迁估价报告的质量。笔者认为作为一名拆迁估价人员应具备：1、良好的专业素养。良好的专业素养主要包括过硬的估价专业知识、良好的房地产市场敏锐性、一定的估价经验。2、良好的沟通协调能力。拆迁考虑的是多方面的利益，同时一般来说被拆迁人是一个大的群体，少的可能几户，大则可能几百户。做好拆迁估价必须对这些利益进行多方了解，保证并尽可能考虑大多数人的利益。3、良好的把握政策性的能力。《城市房屋拆迁管理条例》是目前我国规范管理城市房屋拆迁方面的唯一一部行政法规，《条例》于1991年实施，于2001年经重大调整后实施至今。另外2003年12月1日建设部实施了《城市房屋拆迁估价指导意见》对拆迁估价做了较为详细的规范，同时根据各省的不同情况，每个省都相应的出台了一些拆迁估价管理办法或指导意见。鉴于拆迁工作的复杂性，了解这些法律远远不够，针对某一地区的拆迁估价还必须了解当地的特殊情况，特别是政府出台的一些文件或者批复。 三、估价方法的选用应符合拆迁的实际情况，保证拆迁估价的准确性，体现拆迁估价的市场水平 根据湖南省的拆迁估价来看，目前进行拆迁估价的主要是城市建成区的拆迁估价，而对于郊区的集体土地拆迁估价很少涉及到。拆迁房屋既有居民个人住宅，也有企事业单位的房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房和工厂厂房。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及企事业单位财产，还涉及企事业单位的生存和职工的生活问题。对于居民个人来说，房屋是其最大的财产。一份拆迁估价报告往往会影响到拆迁补偿的高低，在拆迁估价报告中，估价方法选用的正确与否，对整个拆迁估价报告的质量将产生较大影响。 目前城市拆迁估价方法主要有：市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。1、市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，只要该地区市场上、同一供需圈内有比较合适的交易案例，都适用本方法，而且说服力强，是拆迁估价首推的方法。