合同法第9章.pptVIP

第九章 租赁合同 一、租赁合同的概念和特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 特征： （一）租赁合同是转移财产用益权的合同 （二）租赁合同的标的物为有形物、非消耗物、特定物 （三）租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同 二、租赁合同的标的物 租赁合同的标的物是租赁合同的重要构成要素，它是指出租人在合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。不动产作为租赁合同的标的物，目前在我国仅限于房屋或其他建筑物、工作物。 租赁合同的标的物应当具有合法性。 三、租赁合同的分类 (一)动产租赁合同与不动产租赁合同 不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 (二)一般租赁合同与特殊租赁合同? 特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。 (三)定期租赁合同与不定期租赁合同? ?? 当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。 第二节　租赁合同的效力 一、出租人的义务 （一）交付租赁物的义务 （二）维修义务 （三）出卖租赁物的通知义务 （四）租赁物权利瑕疵担保义务 二、承租人的义务 （一）按照约定的方法使用租赁物的义务 （二）妥善保管租赁物的义务 （三）不滥用权利的义务 （四）支付租金的义务 （五）有关情况的通知义务 （六）返还租赁物的义务 案例1 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间， 案例1 装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题： 1.如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？ 4.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 案例1 1、甲乙之间租赁合同为不定期租赁。根据法律规定，租赁期限六个月以上，应采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 2、甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3、甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。 4、丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。 三、租赁合同的特别效力 （一）承租人获取租赁物收益的权利 （二）租赁权的物权化 租赁权是债权，却享有物权式的保护。 买卖不破租赁就是最好的体现。 三、租赁合同的特别效力 （三）房屋租赁合同的特殊效力 1.承租人优先购买权。 (1)仅限于房屋租赁场合; (2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承人; (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效; (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者. 三、租赁合同的特别效力 2.优先承租权。 优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在