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土地增值税讲义 湖南省地方税务局 陆文勇 2011年8月22日 讲课要点 一、土地增值税出台的背景和发展过程 二、土地增值税的概念和基本规定 三、土地增值税的减免规定 四、新近政策的了解和学习 五、土地增值税的清算问题 第一部分 土地增值税出台背景和发展过程 我国改革开放到目前分为三个阶段： 第一阶段：1978年——1991年 摸索 第二阶段：1992年——2001年 确定 1993年12月31日国务院令[1993]第138号 出台 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 国发[1998]23号(国发[1994]43号 ) 财税字[1999]210号启动房地产市场（详情） 第三阶段：2002年——2011年 飞速 从2006年3月起，到2010年5年连续下发了13个有关政策解释和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。 中国与日本房地产市场发展过程的比较 20世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥潭。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点： 　　1985年日元开始升值； 　　1986年大量资金进入房地产； 　　1987年日本房价飙升3倍； 　　1988年房价开始下降，由于地王拉升房价，下降速度缓慢； 　　1991年房价再次下降、楼市崩盘。 中国楼市2005年—2010年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。 　 2005年人民币开始升值， 　　2006年同样大量资金进入房地产市场； 　　2007年房价飙升； 　　2008年金融危机影响房价下降、各地出台 “救市“政策,地王频出 2009年的房价报复性上涨，一线地区房价上涨10倍,二线地区平均上涨3倍以上 ； 2010年、2011年国务院不断出台调控政策 2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号(详细) 2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号（详细）「新国十条」 第四条指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 2010年9月29日为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 （详细）「新国五条」 2011年01月26日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 国办发[2011]1号(详细) 「新国八条」 其中第三条规定:调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 国务院文件中明确加强对土地增值税的征管,这种情况比较少见。 今年中央对房地产调控三句话：坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松” 7月4日至11日,温家宝总理先后召开四次经济形势座谈会强调,要继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,坚持宏观调控的基本取向不变,坚持实施稳健的货币政策,稳定通胀预期。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处,继续抑制不合理的住房需求。 　　7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强调控工作。会议指出，要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责,各地要进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策。要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 　　7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议指出，要进一步加强和改进土地管理工作，进一步完善土地调控政策，加强和改善土地调控。(