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南通33万住宅项目建筑设计与规划建议书 南通16万商业项目规划建议书 产品組合 酒店酒店式公寓 产品組合 办公楼 产品組合 美食广场 产品組合 生活大卖场 产品組合 面积配比 * 中国地产商域网 商务事业部 产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。 建筑方案设计建议 规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议 配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议 产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议 社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议 产品定位的内容： 建筑方案设计建议 规划设计建议 总体规划建议 分期开发，各成围合式組团 建筑风格建议 内地购房者偏爱西式风格，高层建筑较成熟西式设计为西班牙式或ART DECO 园林设计建议 围合式组团，各有各自园林设计概念，可分为英式、法式、地中海式組团园林配合建筑组团以形成销售概念 参考图例 参考图例 参考图例 参考图例 参考图例 参考图例 参考图例 产品建议 建筑单体建议 尽量考虑短板式高层，增加户型变化与适合度 户型面积建议 7090限制了大多数户型可能均为90平方米以下两房，在户型设计上可考虑增加有限成本情况下多送面积，以便两房达到三房的使用效果以迎合市场需求。余下30%面积户型设计以130-140左右三房为佳。 户型配比建议 160-240 3% 130-140 27% 85-90 67% 65-75 3% 我们推荐 140-220 8-12% 115-150 40-60% 90-110 30-50% 65-70 0-10% 可比在建项目 150-200 13% 120-150 50% 80-100 36% 40-65 1% 目标客户偏好 145-210 5-15% 110-145 40-55% 90-110 35-50% 50-60 0-10% 目标市场现有 单元面积(平方米) 单元 组合 单元面积(平方米) 单元 组合 单元面积(平方米) 单元 组合 单元面积 (平方米) 单元 组合 四房及以上 三房 二房 一房 参考图例 参考图例 通过市场研究，我们得到了如下的结论： 1、未来1-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目 也比较多，竞争比较激烈。 2、随着宏观调控的加紧，银行贷款紧缩、加息等措施压抑自住与投资客群的置业热情，。 3、从片区再售项目看，当时的市场均价一般在5000元/平米左右。 4、南通本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。 5、地块周边配套设施比较缺乏，特别是中档商业及优秀的教育资源。 6、靠近建设中的南通新火车站，但公交系统不是很完善。 7、从片区竞争项目看，在产品特点方面都比较缺乏。 8、从片区竞争项目看，苏建阳光新城同为受7090限制产品，且体量巨大，销售进度缓慢。 市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表 100% 合计 10% 区域位置 10% 周边环境 10% 交通状况 30% 项目周围环境指标 7% 附加因素 8% 物业管理 10% 户型设计 15% 内部装修 10% 立面设计 10% 社区景观 10% 建筑规模 70% 建筑自身品质指标 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 权重 比较内容 （指标） 商务事业部 建筑方案设计建议 规划设计建议 总体规划建议 分期开发，先推商铺视机再推办公楼（项目已限定高层部分只可能为办公楼） 建筑风格建议 与住宅相对应的商业建筑风格，高层写字楼部分宜采用现代建筑风格 景观设计建议 由于一号地块形状限制，宜将商业露天广场作为景观设计主亮点，并作为商场（商铺）与办公楼的过渡与连接区間。 平面规划方案设计建议 酒店办公区域 中央露天广场 整体商场（大卖场） 平面规划方案设计建议 酒店办公区 平面规划方案设计建议 景观与露天广场 平面规划方案设计建议 商场（大卖场） * 中国地产商域网