上海市北项目前期营销策划简报.pptVIP

市北项目前期营销策划简报 2005年5月 区域确定房地产业是支撑闸北经济快速发展的重要产业，以集聚区域发 展后劲、带动旧区改造和塑造城市新形象为目标。 以“交通、绿地、水景”为依托，塑造“家居闸北”的品牌，按照“四 高”标准建设中高档住宅区。并以全新理念高起点规划、高标准建设商 业文化设施，有效整合大宁灵石公园、广中公园、上海马戏城、闸北体 育场等资源，建成区域性商业文化中心，带动房地产业发展。 随着闸北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨）加之南 北高架的建成，相辅相成，形成区域发达的交通立体网络。 1、区域板块划分 彭浦板块 彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山区接壤。 区域开发的产品多以低价位、多房型为特点，购房客户基本以工薪阶层、动迁居民为主。随着共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车，给其区域空间带来了较大的升值潜力。 住宅开发的有利因素 三、闸北办公楼市场概况 3、区域重点项目调查 华瑞大厦（尊轩180） 地 址：江场西路38号（近共和新路口） 形 态：小高层 总套数：196 面 积：40-90平方米 价 格：12000元/平米左右 开盘期：预计6月上市 开发商：上海华龙大酒店有限公司 代理商：目前正在更换新的代理公司 装 修：精装修；厨房：品牌电磁炉、高级厨柜、高级防滑面砖 卫生间：科勒（或同等产品）坐便器、水龙头、面盆、大理石台盆、 　　　　品牌浴霸、塑料扣板吊顶、高光镜面、知名品牌电热水器、 　　　　高档淋浴房、高级防滑面转； 窗 户： 高档彩色铝窗 进户门：品牌钢芯木面防火防盗门 地 板：知名品牌高级木质地板 空 调：挂壁式1.5匹知名品牌空调 吊 顶：高档石膏线吊顶 灯 具：高品质射灯以及房内吊灯 交 通：地铁一号线、共和新路高架、中环线（在建）及20余条公交线路。 教 育：上海大学延长校区、久隆中学、风华中学 医 院：市北医院、铁路中心医院、海鹰医院、万豪医院、申江医院 超 市：大润发、欧培德、家乐福、好德、21世纪便利 银 行：工商银行、上海银行、招商银行、交通银行、中国银行 药 房：雷允上大药房、信宜大药房、星火药房 餐 饮：肯德基、麦当劳、必胜客、阳曲路美食一条街 专 卖：城大建材、闸北轻纺、闸北灯具、永乐家电、灿坤家电 公 园：大宁绿地、岭南公园 4、市场调查结论 目前闸北地区的主要CBD为不夜城商圈，其他区域没有形成浓郁的商业氛围， 办公楼分布较分散； 办公楼的分割面积趋小化， 新推出的物业一般单元面积在30—90平米之间，控制总价； 本项目周边在售办公楼的价格约12000元/平米左右，目前销售情况较差； 本项目周边办公楼项目很少，理想租金约1.7元平米/天，出租率不高； 市场调查项目标点图 五 办公楼开发评述 本地块相对区位比较偏僻，周边环境嘈杂，场中路为货运车主干道，日夜粉尘和噪音污染严重，因此，办公开发主要急需解决的就是项目地块的交通组织。 地块与彭浦泵站仅一墙之隔，此市政设施在短期内没有动迁的可能性，同时，地块东面由于受周边厂房影响，基本处于死角地段，无任何出行道路。 特色商业定位与办公楼结合开发、物流产业与办公楼结合开发，这样的业态开发模式在市场中非常稀缺，同时具有可实现性。 四、闸北区域商业市场概况 北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。 南部以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限。 中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等，该区域发展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。 4、调查研究分析结论 商铺综合分析 从数据表中可看出，本项目临近区域商铺租金在1.7元/平方米/天左右，价格不高。而中环区域的商铺租金也只有在2-8元/平方米/天。因此，从区域价格判断分析,本项目周边的价格升值是有较大空间的，但这还需要看市场： （1）彭浦新村——临汾路、闻喜路等商圈正在加速发展 （2）汶水路——“边缘地段”现在市场正转机 （3）中片南部、中山北路至汶水路——商业文化区 从市场发展来看，本项目地块已经被这三大商圈的发展所包含，地块附近的生活机能基本被彭浦新村及汶水路板块的商业所含盖，因此，在商业定位开发方面，我司建议还需谨慎。。。。。。 宾馆综合分析 本项目周边宾馆不多，档次不高。其门市价大多标得较高，但折扣较大。区域标准房折扣价基本