2011年8月“永丰旅游小镇”竞标报告.pptVIP

关键四：项目的营销（重竞争战略，而不是全面迎合消费者） 关键一：项目的客户（面向全国客户，而不仅是昭通） 关键二：项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异） 关键三：项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的形象宣传） 项目营销战略的四大关键 如所周知：“小盘做细节、中盘做案场、大盘做战略”。 我们是大盘、以商业为主的综合性大盘，我们必须考虑战略问题。 我们的推盘战略需要确定，才能确定进行分货包、SP、媒体计划等营销战术。 有如下三种推盘战略可供我们选择： 1、传统的:大势推广+售楼部坐销+挤压式卖场 2、剑走偏锋式的：以精品住宅形象切入市场+分阶段促销+高开低走 3、混合式跑货方式： 明线做形象（推广蓄客）+暗线走渠道（内部认购、行销单位团购、关系人认购等）+体验式营销促买单（强大的现场售楼部、超级完美的楼书、贴心的一对一服务）+分货包上市（小步快走，制造紧缺感） +招商与商业运营管理前置（解决投资客的后顾之忧） 几种可供选择的推盘战略： 传统的营销方式更适合精品住宅项目，但对企业前期资本要求高，回款速度上满足不了滚动型资本开发模式。本案为商业为主的综合体，传统的营销方式不适合。 住宅先于商业切入市场的推盘战略更适合大型城市综合体，目前昆明城中村改造项目大多数都是这样操作的，但本案面对的昭通市场始终较小，这样的方式过于冒险。 从项目的分析来看，我们还是必须要保证前期资本的