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2010年土地估价师考试管理基础与法规辅导资料汇总 2010年土地估价师：制度的分类 制度可分正式制度和非正式制度两类。 　　1．正式制度（formal institutions） 　　正式制度是指人们有意识制订的制度，包括政治制度、经济制度、军事制度等。其具体形式包括宪法、法律、法规、政策等界定的制度。双边或多边的契约（协议），在执行上也具有强制性，也属于正式制度。 正式制度的基本特征是制度约束是硬性的，具有强制性，必须执行。并从以下方面规范着人们的行为：规定人们行为的允许和禁止之范围，即对人们的行为空间加以界定；在允许范围内，确定着人们的分工与协作；对人们的行为进行奖罚，以体现鼓励和限制。 　　2．非正式制度（informal institutions） 　　非正式制度 是指社会意识形态是人们社会观念的集合，是支配人们行为的非强制性准则，包括人们的习惯、习俗、传统文化。 　　正式制度与非正式制度具有密切的关系。首先，正式制度要比非正式制度为基础，否则将是无本之本，无源之水；其次非正式制度要以正式制度为保障，否则难以延续、改善和强化；第三，若二者相互协调，会对社会经济运行的绩效产生积极作用，否则会产生消极作用。因此，正式制度与非正式制度的运行和变迁中，两者的协调、配合至关重要。 制度的基本特征 　　1．制度是人类适应环境的结果，也是历史进程中人类行为的沉淀物。制度一旦形成，便具有历史惯性；制度又是随环境的变化而变迁。 2．制度的主要表现形式主要有两种：一是人们习以为常的惯例（或习惯），或是规范化的行为方式，并与特定的文化模式和社会过程密切相关。二是具有强制性或约束性的规则，主要由法律法规、组织安排和政策来得到表现。 　　3．制度具有某些功能或是一种工具。制度为人们之间的交往、合作和交易的顺利进行提供保障，使个人对他人行为进行预期；通过各种习惯和规则为处于其中的人提供奖励或惩罚。制度的工具性隐含着制度本身具有优劣良差的属性。 中国城市土地产权制度创新的必要性? 　　1．是建立社会主义市场经济体制发展的客观要求。 城市土地产权界定清楚→明确各产权主体的权利义务→保障产权主体的权益→产生较为稳定的经济预期→激发经济当事人合理配置和使用有限的城市土地资源，→提高城市土地的使用效率和效益。 2．有利于维护城市土地的社会主义公有制，使城市土地的国家所有权在经济上得到实现。 　　3．有助于城市土地资源的优化配置，提高土地资源的利用效率。 　　城市土地产权制度创新→国家运用地租、地价等经济杠杆合理配置城市土地资源→提高土地资源的利用效率； 城市土地产权的市场流转→城市土地资源利用由低效率向高效率转移→土地资源的配置效率提高。 　　4．有助于广辟财政来源，增加国家财政收入。 中国城市土地产权制度的历史沿革 　　 1．接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。 　　 2．改造资本主义工商业、私营房地产公司和房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。 　　 3．1955年前后，为适应高度集中的计划经济发展的需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（费）。初步形成以“三无”即无偿、无限期、无流动为主要特征的城市土地产权制度安排。 　　 4．1982年通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 　　 5．改革开放后，城市土地产权制度的改革。 　　 1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向城市土地使用者有所差别地收取土地使用费； 　　 1987年9月9日，深圳市政府以协议的方式将面积为5321.8平方米的住宅用地按每平方米200元、使用期50年，有偿出让给中国航空技术进出口深圳工贸中心。 　　 1987年12月29日，广东省出台《深圳经济特区土地管理条例》，明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度，市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权； 　　 1988年4月12日，第7届全国人大第一次会议通过《宪法》修正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 　　 6．现状 　　我国城市土地实行国家所有制，国有土地所有权的唯一主体是国家，由国务院代表国家依法行使所有权； 　　城市土地所有权与使用权相分离，有偿、有限期使用与流转相结合； 　　城市土地产权主体不够明确、土地产权界定不够清晰、土地产权缺乏有效保障和城市土地产权流转不够规范等缺陷。 中国近代土地制度变迁 　　（一）太平天国时期的土地制度 太平天国农民政权的土地制度的根本宗旨，是以“耕者有其田”为指导原则，废除地主阶级的土地所有制。在此原则的指导下，将各种耕地划分若干等级，并根据土质的好坏和产量的高低，规定了不同等级的土地进