第一太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册【精品】.docVIP

FPDSavills QMS MANUAL 第一太平戴维斯物业管理质量手册 工程部手册  目 录 0. 目录 I-III 1. 目的 1.1 工程部的作用 1 2. 职责 2.1 工程部的职责 2-3 2.2 各班组职责 4-7 3. 组织架构 3.1 建立组织机构的原则 8-9 3.2 工程部组织机构的设计 10 3.3 工程部组织机构的设置方式 11-13 4. 岗位职责 总工程师的岗位职责 14-15 副总工程师的岗位职责 16 工程部秘书的岗位职责 17 值班工程师的岗位职责 18 空调采暖专业的岗位职责 19-28 强电专业的岗位职责 29-35 弱电专业的岗位职责 36-42 机械、给排水、燃气、土木维修专业(机木组)岗位职责 43-53 仓库材料员的岗位职责 54 5. 前期管理 规划设计的参与 55 物业施工的参与 56 物业监理的参与 57-58 竣工接管验收 59-65 物业移交 66-94 交楼流程 95-106 二次装修 107-129 6. 基础管理 用户报修及投诉处理 130-133 紧急应变措施 134-141 月报告、周报告制度 142-143 能源管理 144-151 设备技术档案管理 152-154 新增、改装及报废设备管理制度 155 零件、耗材采购、库存及领用管理 156-157 工具管理 158 人员管理 159 外包招标制度 160-164 报告制度 165-166 7. 设备运行管理 工业安全 167-169 安全用电制度 170-171 防火制度 172-173 值班及交接班制度 174-175 机房管理制度 176-181 设备故障处理 182 运行事故分析 183 8. 设备维修管理 设备维修管理 184 维修方式与RCM 185-189 修理类别 190 设备修理计划的编制 191-194 设备维修制度的实施 195-196 计划的变更、检查与考核 197 影响正常营业时的施工及设备维修保养 198 公共部位巡检制度 199 年度维修计划 200-239  工程部的作用 物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。 同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。 在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。 提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部