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商业基础知识培训 第一部分 房地产基础知识 一、基础知识 房地产代理 房地产代理即房地产经纪人接受当事人的委托，在委托权限内以委托人的各义为代理行为，代理事务完成后，向委托人收取报酬的活动。 商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。钢结构钢混结构砖木结构砖混结构框架结构建筑高度建筑高度都是根据防火规范计算的： 平屋面：从室外地平面到屋顶的面层线（包括保温层等）为止（老防火规范里，是到女儿墙高度）； 坡屋面：算到檐口； 有多种屋顶形式的：取其中最大值； 局部突出屋顶的设施，不算在建筑高度内。一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。架空通廊指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。围护结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化覆盖面积所有植被垂直投影面积的总和。面积配比指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。阁楼是指位于房屋坡屋顶下部的房间。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。商住住宅是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。 跃层式产品住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。复式产品在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。错层式住宅是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。基础建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。契税印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据房地产产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。房地产登记的种类初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记什么情形属于房地产变更登记（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除商品房预售须符合哪些条件？（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程证》、《商品房预售许可证》。 答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 什么是建设用地规划许可证？ 答案：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 什么是建设工程规划许可证？ 答案：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 什么是商品房预售许可证？ 答案：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用