《石家庄天滋·上城项目定位报告提案01》.ppt

商务公寓设计参数建议 6-19层设计为单层商务公寓，层高2.9米 20-26层（建筑上为20-33层）设计为复式商务公寓，每套总层高5米，其中，首层层高2.7米，二层层高2.3米 核心推广语 城中之城，人上之人 首善之区，首善之地 产品定位—硬件户型 面积落点在45-70平米之间 以面积在50平米左右的单层户型为主力户型，分布在5-19层，层高设计为2.9米，主打公寓概念 以面积在60-70平米之间的小复式为非主力户型，分布在20层以上，层高设计为5米，其中一层设计为2.7米，二层设计为2.3米，主打SOHO概念 特别建议 “酒店式”服务、“公寓式”管理，是酒店式公寓的精髓。因此，除了良好的硬件条件之外，专业、优良的物业管理服务是保证本项目成功不可或缺的重要因素。 我们建议，引进国内知名的品牌物业管理公司，它不应该出自石家庄，而应来自北京、上海。 老大难问题 裙房， 向何处去？ 问题1 是仅仅满足于为主楼服务、做主楼的配角？ 还是充分挖掘其潜力，追求自身价值的高位实现？ 问题2 是在短期内将裙房套现，还是给予一定的时间，使其价值得以成长，待价而沽？ 答案 若将裙房仅仅定位为为主楼服务的社区商业配套，将无法使整个项目的价值达到最大化，不可取 若追求裙房的短期套现，将使裙房失去必要的价值成长时间，也无法达到项目价值的最大化，亦不可取 我们的选择 以公寓的销售凝聚人气，带动裙房招商； 以裙房的招商凝聚商气，促进价值成长，使我们居于主动，待价而沽 裙房功能定位 弥补酒店式公寓因面积较小造成的先天不足，满足主楼客户生活、工作需要 发挥广安大街的交通、区位优势，寻找市场空白点，在最大程度上实现商业价值 裙房产品定位 金融机构（一楼西门） 商务中心（一楼北门） 精品商业（一楼南门） 小型超市（一楼东侧） 高档餐饮（二楼整层） 休闲娱乐（三楼，如桌球、健身房等） 员工餐厅（三楼） 洗衣房（三楼） 商务会所（四楼） 会议中心（四楼） 大型洗浴（五楼） 裙房设计参数建议 楼层高度 1楼:5.1米 2-5楼:各4.8米 大堂高度 在1楼北入口处设挑空式大堂，挑空高度为1、2层层高之和，即9.9米 特别建议 在战略明确以后，对商业资源的掌握和整和就成了决定裙房价值大小的关键。因此，我们建议引进一家掌握一定商业资源并有成熟招商案例的专业经营管理公司，如成功运作了西美裙房的三利国际。 地段取向型： 价格取向型： 服务取向型： 时间取向型： 品质取向型： 目标客户群定位分析 微观市场细分： 地段—品质取向型： 案名定位 天滋·上城 核心推广概念 回归市中心 “城中城价值观”之 名流生活观 城中城是 优雅的 “城中城价值观”之 财富商务观 “城中城价值观”之 精品商业观 城中城是 卓越的 城中城是 繁华的 产品定位— 硬件 立面 现代、时尚、个性的立面，使本案成为地标性建筑。 精装修 硬件 建议全部采用精装修，按使用标准交付；甚至可提供家具，真正实现“拎皮箱入住”。 产品定位— 空调系统 裙房部分：配置中央空调系统，冬、夏季统一供热、制冷，保证室内有良好的空气环境。 标准层单元：用户自理 硬件 产品定位— 产品定位— 硬件 智能化 智能驱动城市， 在控制成本的同时，一定程度上的智能化是空间效率化的支撑性组成，已成为未来商务竞争中的 规定动作 。 其他： 充足的车位 无障碍空间：从平面空间到立体空间都为残疾人设置无障碍通道。 手机室内信号增强系统 气派、明亮的大堂设计。 硬件 产品定位— 实力战斗团队 以开发商、规划设计、景观设计、策划公司、物业管理公司作为战斗团队的整体形象出现，除专业的开发商外，其余都是来自北京、上海甚至香港的专业团队。 软件 产品定位— 品牌物业管理 可通过合作挂名、委托培训挂名、签短期合同等方式引进品牌物业管理公司 标准服务项目 日常特色服务项目 有偿特色服务项目 软件 产品定位— 高品质配套 酒店式服务功能 家居服务功能 商务服务功能 娱乐休闲服务功能 饮食服务功能 软件 产品定位— 区位： 黄金区位，通畅交通 项目卖点提炼 定位： 市中心四星级酒店式公寓 建筑： 高品质铂金级国际公寓 （包括外立面，车位， 智能化，空调,电梯等） 物业管理： 品牌物业管理 项目卖点提炼 价值： 低总价高品质，物超所值 配套： 高品质配套、全方位服务、经典社区文化 * “天滋·上城” 项目定位报告提案 用地条件 条件分析 除代建的两幢住宅外，可用净地不大 结论: 非住宅高层建筑 用地性质灵活 结论: 具备住宅的贷款条件、同时能注册公司 ` 城市发展和规划条件 条件分析 石家庄将由工业城市向工商复合型城市发展 随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，石家庄