《上海恒盛湖畔豪庭项目营销报告》.ppt

07年与08年商品房（住宅）成交量同期比较 二、价格和销售 供应：06-08年奉贤南桥区住宅用地放量较少，挂牌出售的住宅类土地仅4块，区域未来住宅供应量较为缺乏，并且供应区位逐渐移向外围。从用地的容积率看，基本在1.5-1.8，产品多为小高层类型。因此未来的供应产品同质化竞争激烈。未来1-2年南桥市场住宅供应量较大，然后递少。09年上市量预估在50万平米左右。 需求：虽然受到宏观环境和行业环境的影响，但是区域市场需求以本地普通自住需求为主，市场长期发展较为平稳，不会出现较大萎缩或者增长。 09年市场总体供求关系预将可能继续供大于求的局面，竞争激烈。在宏观环境之下，南桥市场平均价格必定有向下的调整，但是幅度不大，平稳发展，销售速度明显放缓。 类型：多层（动迁房）、小高层公寓 建筑面积：10万平米 价格：未定 户型面积：两房90平米，三房110-140平米 项目地址：育秀路1288弄 开发商：上海建都房地产发展有限公司 社区距南桥镇镇中心较近，主要由多层和小高层组成，周边配套较为完善，但该项目中含有动迁房，拉低了小区的整体品质。 湖畔豪庭一期鸟瞰图 二、项目价值分析 南桥新城定位于奉贤区未来的政治、经济、文化中心，具有综合服务功能的现代化滨海新城。规划的基础设施配套齐全，生态环境优越，适宜居住。 南桥新城规划近期（2010年）人口规模28万人，远期（2020年）人口规模40万人。政府人口导向，有利于该区域的发展和客户资源挖掘。 项目邻近城区中心和A4高速出口，道路系统较发达。 项目东侧的金海路，规划有轻轨交通5号线延伸段站点，是将来市中心人口出入的门户。 项目西北的上海工业综合开发区，聚集众多企业，为该区域人口导入创造条件。 项目东侧“上海之鱼”金海银湖休闲公园，营造良好的自然生态环境。 项目南面南郊美墅的别墅开发，提升了该区域的形象。 湖畔豪庭一总平图 住宅采用联排别墅、多层、高层(15-18层)等建筑形式，其中主要以一梯二户至三户板式住宅为主。通风采光良好。 小高层住宅底层设接待大堂，具备酒店式公寓或服务式公寓的气派豪华装修标准和功能。 联排别墅带花园和采光大面积半地下室、阁楼，带大露台，主力产品有三个私家庭院，部分产品有亲水平台 多层情景洋房，客厅开间大，层高2.9米，顶层送阁楼 卖点三：大盘开发，规划配套齐全 项目整体规划达45万平方米，形成集商业、居住为一体的新兴的区域性城市中心。属于集多层、小高层、别墅、商业、酒店、综合配套于一体的大型造城项目，具备一定的规模优势； 社区内部规划11万平方米大型商业配套，以及奢华的社区会所，生活方便，高雅享受； 社区设有一座幼儿园，项目邻近奉贤区重点中学，完善人文教育，打动业主需求； 卖点四：人文社区 外在：纯正法式风情：古典浪漫复兴的欧洲宫廷建筑、法式皇家园林等等 内涵：纯正法式“漫生活”——倡导自然健康，温馨浪漫的轻松生活方式 卖点五：高性价比产品 户型设计人性化、高附加值 住宅采用联排别墅、多层、高层(15-18层)等建筑形式，其中主要以一梯二户至三户板式住宅为主。通风采光良好。 小高层住宅底层设接待大堂，具备酒店式公寓或服务式公寓的气派豪华装修标准和功能。 联排别墅带花园和采光大面积半地下室、阁楼，带大露台，主力产品有三个私家庭院，部分产品有亲水平台 多层情景洋房，客厅开间大，层高2.9米，顶层送阁楼 各产品概念名 联体别墅类产品--庭院 墅 ； 湖景 HOUSE 多层类产品—法式情景洋房 小高层类产品 活动主题：感恩节业主答谢会——家庭才艺大赛 活动时间：2009年11月 活动目的：感恩节答谢业主，维系良好客户关系，增加人气，形成良好口碑，配合促销手段，最终促进年底前的销售。 活动形式：答谢会以业主家庭才艺大赛的形式，为业主家庭提供展现艺术才华的舞台，评比优胜家庭，颁发奖品。并且举办答谢晚宴，延续法国风情特色餐饮。再次强化法国高雅艺术和温馨浪漫的生活文化。 品牌推广思路 品牌定位 消费者利益点 广告宣传点 广告推广手段 尊享纯正法式“漫生活” 湖畔豪庭 南上海首席，法式中央生活区 感受生活的舒爽，体验异域风情——法国的浪漫” 金海银湖休闲公园、法式园林水系、奢华会所 户型设计 注重人、建筑与环境的融合 处处以人为本，给予更多关怀，体验法国般的优雅 彰显主人身份地位”尊享品质奢华盛宴” 法式宫廷建筑 皇家园林 商业、会所、幼儿园等配套设施 生活设施的完备保证了生活无忧无虑，体验“法国般的富足” 报纸广告、电视广告、SP、PR、现场广告等 恒盛湖畔豪庭的品牌屋结构 项目整合推广策略 四、品牌推广策略 产品主张 “漫生活” 享受 “漫生活” 空间 “漫生活” 风情 “漫生活” 便利 “漫生活” 生命力 南桥新城的规划赋予