第2章房地产市场概述.pptVIP

第二章 房地产市场概述 经济管理学院 肖洋 Tel: xiaoyang@bucea.edu.cn 第一节 房地产市场的概念和性质 市场的概念 是买卖双方进行交易的专门场所 是买者、卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 是交易活动或交换关系的总和。 是资源配置的一种手段，与“计划”手段相对应。 第一节 房地产市场的概念和性质 房地产市场的概念 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。 房地产市场是房地产经济运行的载体 健全的房地产市场 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 房地产企业运行不可缺少的外部环境 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分 第二节 房地产市场的特点和分类 房地产市场的特点 Location, Location, Location Imperfect competition, Imperfect competition, Imperfect competition 美国不动产经济学家Raleigh Barlowe认为，不动产具有以下特性： 只是针对待售财产总供给量的一部分而言； 产品位置的固定性； 产品的非标准化和异质性； 影响不动产交易的特别法律条例 对当地供求状况的依赖性； 绝大多数交易是高额交易； 习惯上采用信贷方式来补充多数买者有限的自有财产； 普通买者不经常参与不动产市场交易； 广泛的经纪人服务 美国房地产学术界认为房地产市场不像商品市场那么有效率，体现在： 房地产市场的特点： 区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 与金融的关联度高 政府干预性强 二、房地产市场的分类 房地产市场的构成可以按照不同的角度进行划分 按市场交易客体划分 按市场运行层次划分 按物业类型划分 按市场交易客体划分 土地市场 房产市场 房地产中介服务市场 房地产金融市场 物业管理市场 土地市场 1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。 土地市场的内涵包括两个方面： （1）集体土地所有权和使用权的转移 （2）国有土地使用权转移 2、土地市场的特点 土地市场的区域性 土地市场的权利主导性 土地市场的低流动性 土地市场的垄断性 3、土地市场的作用 有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 有利于提高土地使用效率 有利于房地产业的持续发展 有利于对房地产经济的宏观调控 房产市场 l、房产市场的涵义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于 地上物业的房屋财产；广义的房产, 是指房屋建筑物与宅基地作为一个 统一体而构成的财产，亦包含相应 的土地使用权在内. 2、房产市场的细分及其特点 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、工业用房等 其主要特点： 房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 房产市场交易对象和交易方式的多样性 房产市场消费和投资的双重特性 房产市场供给和需求的不平衡性 3、房产市场的作用 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展 房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平 房地产中介服务市场