《中建八局项目市场研究报告》.doc

第一章、宏观市场研究 1 1.1济南宏观城市经济 1 1.2济南住宅市场现状分析 2 1.3城市规划与建设分析 3 1.4宏观政策的影响 7 第二章、区域市场分析 11 2.1区域市场 11 2.1.1区域划分与范围 11 2.1.2区域概况 12 2.1.3区域项目列表与分析 12 2.2区域住宅供应市场特点与分析 13 2.2.1供应量分析 13 2.2.2供应价格分析 14 2.2.3供应特点 16 2.3区域商业市场调研 19 2.3.1研究范围 19 2.3.2区域商业市场情况 19 2.3.3市场特点 20 2.4区域市场发展趋势 21 第三章、典型竞争个案分析 23 3.1典型个案分析 23 3.1.1中润世纪广场 23 3.1.2名士豪庭 27 3.1.2名士豪庭 28 3.1.3正大城市花园二期 31 3.1.4历山名郡 35 3.1.5中天·汇丽华城 39 3.1.6 港澳花园 41 3.2区域项目指标对比 44 3.3区域项目配套 47 第一章、宏观市场研究 1.1济南宏观城市经济 【济南城市经济发展迅猛】 数据： 2006年，济南市实现国民生产总值2185.09亿元，同比增长15.7%。预计未来几年济南市GDP还会继续保持这样的高速增长率。小结：通过以上数据我们可以看出，近年来济南市ＧＤＰ一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展同时为房地产开发奠定了基础，经济的助推及需求拉动必将带动济南市房地产市场快速发展。 【济南市城市居民收入继续增加】 数据：2006年，济南城市居民人均可支配收入为15340.2元，增长13.0%；城市居民人均消费性支出10713.1元，增长16.1%。小结：城市居民收入的增长，支撑市民的消费能力。城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强。 【济南城市固定资产及房地产开发投资规模不断扩大 】 数据：2006年，济南累计完成全社会固定资产投资1016.8亿元，同比增长25%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%。小结：固定资产投资的不断扩大，表明市民对房地产的认可度增加。 小结：2006年度，济南经济保持较快发展态势，固定资产投资继续增加，消费品市场保持活跃，对外经贸继续扩大，财政金融形势稳定，居民收入进一步提高，市场物价保持稳定。 1.2济南住宅市场现状分析 房地产业开发投资稳步增长： 2006年1-11月全市房地产开发完成投资133.1亿元，同比增长40%；施工面积1003.5万平方米，同比增长32%；竣工面积151.9万平方米，同比增长15%。住宅投资仍占主要地位： 2006年1－10月，在完成投资中，住宅完成投资90.7亿元，同比增长42.6％，占全部完成投资的78.7％；办公楼完成投资3.7亿元，下降6.6％；商业营业用房完成投资13.2亿元，增长95.8％：其他完成投资7.6亿元，下降12.8％。施工面积与竣工面积继续增长： 2006年1－10月，济南市房屋施工面积981.6万平方米，同比增长31.6。新开工面积326.5万平方米，与去年同期持平。商品房屋竣工面积133.9万平方米，其中竣工住宅121.7万平方米，分别增长12.0％和6.7％。 商品房屋销售量略有下降： 2006年1-10月，济南市商品房屋销售建筑面积191.0万平方米，下降2.7％；其中销售住宅172.9万平方米，下降6.2％。房地产价格仍稳步上升，增幅回落： 2006年1-11月，全市商品房销售面积212万平方米，同比下降4%。商品房平均销售价格为3274元/平方米，比去年同期增长5.8%，增幅比2005年同期下降3.1个百分点。 小结： 落实宏观调控政策，稳定住房价格，已成为房地产市场的主旋律。在国家新出台的一系列宏观调控措施作用下，房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅在可控范围之内，整个房地产市场运行平稳。 1.3城市规划与建设分析 城市规划与建设是在政府的指导思想下，逐步制订和实施了利于东部发展的大战略，逐步形成了大济南的格局，东部区域城市建设未来前景更加看好，对区域内房产起到了极大的带动作用。 【指导思想】——东拓 2003年6月26日，济南市新的城市总体规划确定，济南市城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局在对城市总体规划完善补充的基础上，济南的城市空间结构将形成“一城（包括老城和城市新区）、一区（指长清片区）、一带（指东部产业带）”带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团”式城市格局。预计2007年7月1日竣工。济南已经开始准备向东部新城迁移，这标志着济南市的政治、经济、文化中心东部新城日，济南奥林匹克体育中心正式破土动工。